Olvasási idő: 3 perc
Mindenki számára izgalmas és fontos téma a saját vagy a kiválasztott ingatlan piaci értékének meghatározása. Nyilván felmerül ilyenkor a kérdés, hogy a szakemberek, a hivatalos értékbecslők ezt hogyan, milyen módszerrel mondják meg.
Az alábbi blogcikkben bemutatom neked a 3 fő, nemzetközileg is elismert módszert, melyeket mind lakó, mind kereskedelmi ingatlanoknál használni szoktak. (S amitől csak igazán különleges esetben térnek el a profik is.)
Közös a módszerekben, hogy erősen támaszkodik mind a matematikai háttérre, mind a becslést készítő tudására és tapasztalatára. Ahogy egy korábbi blogcikkemben is már említettem, az ingatlan értékbecslés nem egzakt tudomány, bizonyos mértékű látnokság is van benne. Ez utóbbi miatt van – akár jelentős – eltérés két szakember véleménye között.
(Érdekel, hogy milyen szempontokat érdemes (kell?) figyelembe venni az értékbecslésnél? Akkor ajánlom figyelmedbe a cikkemet, melyben az 5 fő ingatlan árazási szempontot mutatom be. )
1. Piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer
Ez a leggyakrabban, a legszélesebb körben használt módszer. Lakóingatlanoknál sokszor az egyetlen, amivel dolgozni szoktunk. A módszer azon az elgondoláson alapszik, hogy a hasonló tulajdonságú tárgynak hasonló az értéke.
Tehát ez esetben a vizsgált ingatlanhoz hasonlítjuk a jelenleg kínált vagy a közelmúltban eladott ingatlanokat. Elemzési szempont többek között a méret, a szobaszám, az állapot kívül és belül, a szomszédság rendezettsége, az infrastruktúra, stb. Majd a tulajdonságok összehasonlításával módosítjuk az összehasonlító ingatlanok eladási, illetve kínálati árát, melyek átlagát véve kapjuk meg a vizsgált ingatlan várható piaci értékét.
Kulcsfontosságú, hogy minél hasonlóbb ingatlanokat válasszunk az elemzésünkhöz, illetve ne legyünk elfogultak a vizsgált ingatlannal kapcsolatban.
Az érkező Magabiztos ingatlanár meghatározás – Nyugalom és megalapozott érv az ártárgyaláshoz 4 hetes online kurzus során ezt a módszert van lehetőséged megtanulni, és a saját vagy kiszemelt ingatlanod aktuális várható piaci árát meghatározni. No meg utána a döntést meghozni és az ártárgyalásba bocsátkozni.
Az alábbi oldalon kérheted a kurzus ingyenes tartalmát, az Útmutatót, mely betekintést ad a kurzus tartalmába, illetve segítségével akár már ma elkezdheted az értékbecslésed elkészítését.
Tetszik? Akkor légy rendszeres olvasóm. Iratkozz fel hírlevelemre!
2. Hozamalapú módszer
A második módszert elsősorban a befektetők szokták alkalmazni, hiszen őket az érdekli, hogy milyen hozamot fog termelni részükre a vizsgált befektetési eszköz. Ami legyen most egy lakóingatlan.
Az elemzés célja jelen esetben annak kiderítése, hogy mennyiért szabad megvenni azt a házat, lakást egy adott %-os hozamelvárás esetén.
Nem leplek meg, ha azt mondom, hogy itt nagyon leegyszerűsítve egy osztást végzünk: a várható éves bevételeket elosztjuk az összes várható költséggel. Előbbibe praktikusan a bérleti díj tartozik, míg utóbbiba a vételártól, ügyvédi díjtól és illetéktől kezdve a felújítás költségén át az üzemeltetési kiadásokig tartozik minden.
Természetesen itt is nagyon fontos minden tétel alapos megvizsgálása és mérlegelése, hiszen befolyásol(hat)ják a végeredményt.
3. Nettó pótlási költségen alapuló módszer
Ezen módszer során először meghatározzuk a telek értékét. Általában ezt összehasonlító módszer alapján szoktuk megbecsülni.
Ezt követően kiszámítjuk, hogy ma mennyibe kerülne a vizsgált épületet megépíteni. Ezt követően pedig, hogy figyelembe vegyük az idő vasfogát, az épület elhasználtsága mértékében csökkentjük az előbb kiszámolt árat. (Mind az építési költségeket, mind az amortizáció mértékét célszerű épületszerkezetenként kiszámolni.)
Összefoglalóként
Tehát a fenti három módszer áll rendelkezésünkre az ingatlan árának meghatározásához. Szeretnél egy megbízható, független, profi szakvéleményt, ami stabil alapot ad a döntésednek? Ami végre megnyugtat és eloszlatja a kétségeket? Ha a válaszod igen, akkor kérlek, keress bizalommal, szívesen állok rendelkezésedre.
Vagy Te inkább beletanulnál? Szeretnéd saját magad elvégezni a becslést, és lényegesen csökkenteni a kiszolgáltatottságodat vagy a rossz döntés valószínűségét?
Ha igen a fenti kérdésre a válaszod, kérlek, kérd a Magabiztos ingatlanár meghatározás – Nyugalom és megalapozott érv az ártárgyaláshoz kurzus ingyenes tartalmát. Ez az Útmutató segítségedre lesz, hogy akár ma el tudd kezdeni a saját értékbecslésed elkészítését.
