Olvasási idő: 4,5 perc
Talán téged is foglalkoztat a fenti kérdés. Én úgy tapasztalom, hogy az ingatlan árazása mindig egy sokszor forgatott téma, ami számos érzést, gondolatot előhoz. Akár újra és újra. És megint. Sőt viták is vannak róla – akár családon belül, akár a tárgyalóféllel.
Egy ingatlan értékbecslő a maga független, hivatalos véleményével egy szilárd pontot ad(hat). De hogy dolgozik ő? Mit vizsgál? Mi alapján mond bármit? Mikor célszerű és mikor muszáj bevonni őt?
Ezekre és még további más kérdésekre kaptunk választ Preiner Anna Máriától, aki már több mint 20 éve foglalkozik az ingatlanok értékbecslésével. Nézzük is, hogy ennyi tapasztalattal a háta mögött milyen válaszokat adott.
Kezdjünk is egy mindenkit foglalkoztató kérdéssel. Te mit értékbecslő, mit nézel az ingatlanon, mi határozza meg az ingatlan értékét?
Például milyenek az épület fizikai tulajdonságai. Továbbá, hogy ez az épület milyen környezetben épült fel, milyen az infrastruktúra körülötte. Hiszen például egy családi háznál és családnál nagyon nem mindegy, hogy milyen messze van az iskola, óvoda, az orvos rendelő, a tömegközlekedési eszköz megállója. Ezek mind figyelmet kell, hogy kapjanak.
Fontos, hogy miből épült az adott ingatlan. Ki építette. Például az 50-es, 60-as években nagy divat volt a kalákában építkezés. Nem biztos, hogy annyira szakemberek voltak ott, mint ma egy építési vállalkozó.
Aztán vizsgált szempont még, hogy milyen az épület komfortfokozata. Milyen műszaki állapotban van, mennyit kell rajta felújítani. Milyen luxus dolgokat építettek be. Van-e rezsicsökkentést elősegítő technológia, mint napelem, hőszivattyú. Volt-e toldozva, bővítve az épület és milyen módon. Milyen közművek vannak. Milyen tájolású az ingatlan. Milyen övezetben van, lehet még bővíteni például, vagy épp ellenkezőleg, már túlépítették. Nagyon jelentős még a jogi szabályozás, megvan-e minden engedély, van-e szolgalmi jog az ingatlanon. Most ezek jutottak eszembe.
Mit gondolsz, egy értékbecslőnek szükséges kimennie a helyszínre?
Én minden értékbecslésem kapcsán kimegyek a helyszínre, mivel a környezeti tanulmányhoz fontos információt tudhatok meg például a szomszédokról, akik jelentős értékcsökkentő tényezők lehetnek. Másrészt a szakértői szem sokszor észrevesz olyasmit, amit a többiek nem. Harmadrészt például megmérem, hogy valóban annyi-e a hőszigetelés, mint amennyit mondanak, mert sokszor nem… (Például 10-20 cm-t mondanak, a valóságban 8 cm.)
Mindig kimegyek, és mindig sok fotót készítek, hogy pontosan rögzítsem, hogy mit láttam ott. Ezek kellenek ahhoz, hogy megfontolt és pontos értéket tudjak megállapítani.
Tetszik? Akkor légy rendszeres olvasóm. Iratkozz fel hírlevelemre!
Nyilván a megbízónak megvan a maga érdeke és elképzelése az árról. Mennyire tud egy értékbecslő független, saját véleményt mondani?
Nézd, egy ingatlan értékbecslő mindig -tól -ig határban határozza meg az ingatlan értékét, mert az ingatlan értéke annyi, amennyit a piac ad érte. Tehát, ha az aktuális piacon nem lehet eladni az adott ingatlant, akkor bizony az alacsonyabb értéket kell megállapítani, akármennyire fáj is.
Mindig igyekszem a megbízó érdekeit képviselni, mindig beszélek velük előtte, hogy nekik mi lenne a jó. És mindig azt mondom nekik, hogy a papír mindent elbír, de hogy reális képet kapjunk, ahhoz meg kell beszélnünk a dolgokat.
Ám minden esetben a reális értéket igyekszem megmondani, hogy a realitást lássa az ügyfél.
Az aktuális piacon határozod meg az ingatlan értékét. Meddig érvényes az értékbecslésed?
Általában 90, maximum 180 nap az érvényessége egy vagyonértékelésnek, és ezt rá is szoktuk írni a szakértői anyagra. Főleg a céges megbízók szoktak erre figyelni.
Mik azok a szituációk, amikor szükséges egy értékbecslés?
Például amikor per van kilátásban. Már a mediáció idején is érdemes egy vagyonértékelést csinálni, hiszen akkor arról az értékről el lehet kezdeni beszélgetni. Jó akkor is értékbecslést csináltatni, amikor több tulajdonos van, és az egyik rá akar építeni az ingatlanra, hogy megállapítsák, hogy mi az a kezdőérték, és mi az, amit a másik ráépít, és amivel több lesz a tulajdoni hányada.
Hivatalos szakértői véleményeket az adóhatóság vagy a különféle önkormányzati rendeletek írhatják elő például öröklés esetén. A hagyatéki leltárba felvételnél, mielőtt a közjegyző felveszi az ingatlant, hivatalból csináltatnak értékbecslést.
További lehetőség, amikor a felek az értékesítés előtt kíváncsiak arra, hogy mit ér az ingatlan. Ha egyik akar csináltatni, de a másik nem, akkor is érdemes csináltatni. Ugye az egész ingatlanra csinálja meg az értékbecslést, és azt lehet visszaosztani a különböző tulajdoni hányadokra.
Mindezek mellett hitel felvételnél a bank is elvár egy értékbecslést, hogy meg tudja állapítani a hitelbiztosítéki értéket, ami nagyon fontos a hitelkérelem elbírálása során.
Bevallom a kis ördög itt bujkál mögöttem, és azt kérdezi, hogy honnan tudja valaki, aki nem értékbecslő, hogy akit talál az valódi szakember vagy „szakember”. Mennyire támaszkodhat arra, hiszen egy nagyon komoly jövőbeni döntést hoz meg arra alapozva?
Nézd, érdemes felmenni a Magyar Ingatlan Szövetség honlapjára felmenni. Ott minden értékbecslő képviselve van, aki EUFIM minősítéssel rendelkezik. Azt gondolom, hogy ez már egy jelentős szelektivitást jelent, hiszen nagyon komoly vizsgát kell letennünk, ezt 5 évente megismételnünk, közben pedig mindenféle tanfolyamokra kell járnunk, hogy megtarthassuk ezt a minősítést.
Érdemes többtől árajánlatot kérni. Aki nem válaszol, azzal nem is érdemes foglalkozni. Vagy barátokat megkérdezni, hogy ismernek-e értékbecslőst, akivel ők meg voltak már elégedve.
A home stagerektől hallhatjuk, hogy a felkészített lakások a piaci áruk felett adhatók el. Te, mint értékbecslő beleveszed a számításodba, hogy az adott ingatlanban milyen hangulatot varázsoltak?
Az elején ugye beszélgettünk az értékbefolyásoló tényezőkről, amik ennél reálisabb alapokat képviselnek az értékbecslés során. De nyilván van olyan, hogy megérinti ott valami a vevőt. Ilyen szubjektív dolgokat a becslésnél nem veszek figyelembe, maradok az objektív tényadatoknál. Ezt az árat lehet megvédeni utána, ha bármiért szükséges lesz.
Lezárás
Nagyon köszönöm Anna Máriának az értékes beszélgetést. Mindannyian épültünk a megosztott tudásoddal és tapasztalatoddal. Ha szeretnél többet megtudni róla, vagy felvennéd vele a kapcsolatot, kérlek, keresd a facebook oldalán.
Ha szeretnél részletesebben belelátni az ingatlan árazás témájába, ha szeretnéd megszerezni a nyugalmat, amit a magabiztos ingatlanár meghatározás hozhat el neked, akkor kérlek, iratkozz fel a hírlevelemre, hiszen hamarosan érkezik az ezt a témát feldolgozó kurzusom.
