Olvasási idő: 5 perc
Képzeld el, hogy megtaláltad a házat. Kiváló az elosztás. Tetszik az utca. A szomszéd kedvesnek tűnik. Az ár … hát, még éppen belefér.
Aztán egy ismerős feltesz néhány kérdést:
- Megnézted a helyi építési szabályzatot?
- Tudod, hogy helyi védettség alatt áll-e az épület?
- Ránéztél a térképmásolatra?
- Tudod, mi épülhet a szomszéd telken?
És hirtelen rájössz: nem is tudtad, hogy ezeket meg lehet – vagy meg kellene – nézni még a vásárlási döntés előtt.
Nem azért, mert felelőtlen lennél. Hanem mert nem tudtál róla, hiszen az ingatlanvásárlás felszíne alatt egy teljes szabályozási és kulturális réteg húzódik meg, amiről ritkán (vagy legalábbis nem elég gyakran) beszélünk.
Amikor ingatlant vásárolsz, akkor érdemes az ingatlant és a környéket érintő szabályozásnak is utánajárnod. Az ebben való elindulásban ad támpontot ez a cikk.
Sokan felteszik a kérdést: mit kell megnézni ingatlanvásárlás előtt a házon kívül? A válasz: többek között a helyi szabályozást is.
Mit mutat a jelen? – Települési térinformatikai rendszer
Egyre több település rendelkezik online térinformatikai rendszerrel. Nem mindenhol érhető el, de ahol igen, ott kifejezetten hasznos.
Ha van ilyen rendszer a kiszemelt településen, ez az egyik leggyorsabb módja annak, hogy átfogó képet kapj a jelenlegi állapotról. Ilyen rendszerekben gyakran látható többek között
- övezeti besorolás,
- a szabályozási terv,
- esetleges védettségek (műemlék, helyi védelem, környezetvédelem),
- települési körzetek (pl: parkolás, orvosi, védőnői, választási)
- útkataszter
- lakossági bejelentések
Fontos tudni: a cél az, hogy a jelent minél pontosabban bemutassa, de alapvetően ez egy közelmúltbeli (a legutolsó frissítéskori) állapot leképezése. Ezért lehet olyan változás, ami még nem került itt feltüntetésre.
Ha van ilyen rendszer a kiszemelt településen, mindenképp érdemes ránézni. A helyi önkormányzat honlapján megtalálható a link ide.
Tetszik? Akkor légy rendszeres olvasóm. Iratkozz fel hírlevelemre!
Mit tervez a város? – Településfejlesztési stratégia
A települések rendelkeznek hosszabb távú fejlesztési dokumentumommal is: a településfejlesztési stratégiával.
Ezekből kiderülhet például:
- terveznek-e új lakóövezeti bővítést,
- erősítik-e a gazdasági, ipari területeket,
- várható-e jelentősebb közlekedési fejlesztés,
- milyen irányba képzelik el a település növekedését.
Nyilván ezek tervek, egyáltalán nem biztos, hogy valaha megvalósulnak. De a településnek törekvéseit, szándékát mutatja, így ha hosszú távra tervezel az adott ingatlannal, akkor javaslom ennek a dokumentumnak is az átlapozását.
HÉSZ – mit szabályoz a helyi építési szabályzat?
A Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) elsőre talán csak az építkezőknek, bővíteni kívánóknak tűnik fontosnak. (Nekik viszont alapvető fontosságú!)
Valójában jóval többről szól. A HÉSZ határozza meg például:
- mekkora lehet az építménymagasság,
- milyen mértékben beépíthető a telek,
- osztható-e a telek,
- bővíthető-e az épület,
- hány lakóegység létesíthető a telken,
- mekkora lehet a legkisebb telekméret,
- milyen funkciók helyezhetők el az adott területen.
Ezek mindazoknak érdekes és értékes információk, akik szeretnék tudni, mi történhet a szomszéd telken néhány év múlva… Ezért mindenképp javaslom, hogy nézz rá a HÉSZ-re még az ingatlanvásárlási döntés előtt a biztonság kedvéért.
Védettségek - mit jelent ez a gyakorlatban?
Egy ingatlan lehet:
- műemléki védelem alatt,
- helyi védettségű,
- vagy olyan településrészen áll, ahol arculati előírások érvényesek.
A műemléki vagy helyi védettség konkrét jogi kötöttségeket jelenthet: például a homlokzat, nyílászárók, tetőforma megőrzését. És felújításkor extra teendőket és sokszor költségeket, így érdemes tudatosan vállalni egy ilyen ingatlant.
A Településképi Arculati Kézikönyvet pedig azért érdemes megismerni, mert az adott település vagy városrész karakterét írja le: jellemző beépítési módot, anyaghasználatot, arányokat, színeket, tetőformát, utcaképet. Vagyis azt, hogy milyen korlátozásokat az építés és felújítás során.
Nem baj, ha ilyen ingatlant választasz. Sőt! Különleges élményben lesz részed minden nap. Csak jó, ha tudod, mit is vállalsz a kiválasztott ingatlannal. A védettség nem probléma – hanem felelősség.
Dokumentumok és ellenőrzési pontok
Van néhány alapdokumentum és nyilvánosan elérhető forrás, amit mindenképp érdemes megnézni – még akkor is, ha végül szakember segítségét kéred.
- Tulajdoni lap – az ingatlan jogi helyzetének alapja. Ennek ismerete és értelmezése esszenciális része az ingatlanvásárlásnak (sok jogi csapda itt van “elrejtve”, ezért erről egy külön cikket írtam).
- Térképmásolat – sok félreértés és későbbi probléma abból adódik, hogy a valós állapot és a térképi nyilvántartás nincs összhangban. Nagyon sok hitel bukik meg ezen a ponton, ezért mind az eladóknak, mind a vevőknek nagyon fontos, hogy ezt ismerjék, illetve megtalálják:
- Helyrajzi szám kereső térkép – segít pontosan beazonosítani az ingatlant és annak környezetét. Extra funkciója, hogy a hivatalos térképadatbázisból veszi az adatokat, így ott látszódik, hogy a valóságban lévő ingatlan van-e ott feltüntetve. Vagyis nem kell fizetősen lekérni az ingatlan térképmásolatát. (Erről hamarosan külön cikkben írok, annyira fontos.)
- Bauxitbeton épületek listája – Statikai és hitelképességi kockázatokat is jelenthet, így fontos ellenőrizni a kiszemelt ingatlant ebben a listában.
- Egyéb önkormányzati rendeletek – például a fakivágás szabályai, településképi rendelet, közterület-használat, helyi előírások. A főépítész irodában tájékozódj, hogy azon a településen, kerületben van-e ilyen jogszabály.
Ezek nem azért fontosak, hogy jogásszá válj. Hanem hogy képbe kerülj és felelősen tudd meghozni a vásárlási döntésedet.
Az, hogy ezek nyilvánosan elérhetők, nem jelenti azt, hogy könnyen értelmezhetők – de azt igen, hogy hozzáférsz azokhoz az információkhoz, amelyek csökkenthetik a bizonytalanságot.
Fontos tudni, hogy a nyilvánosan elérhető dokumentumok jogilag hozzáférhető információnak minősülnek. A vásárláskor abból indulnak ki, hogy lehetőséged volt ezek megismerésére. Éppen ezért érdemes tudatosan utánanézni annak, ami a döntésedet hosszú távon befolyásolhatja.
Miért fontos mindez?
Az ingatlanvásárlás során sokan csak az ingatlant nézik. Pedig valójában egy szabályozási környezetbe is belépsz:
- jogi keretek közé,
- települési szabályozásba,
- kulturális és építészeti közegbe.
Nem kell mindent egyedül kibogoznod – de jó, ha tudod, milyen kérdéseket érdemes feltenned.
Ha szeretnél még több, térképes és nyilvánosan elérhető adatforrást megismerni, amelyek segítenek a környék alaposabb feltérképezésében, ebben a cikkben gyűjtöttem össze az általam is használt 25 nyilvános térképet és adatforrást.
Ha tehát azon gondolkodsz, mit kell megnézni ingatlanvásárlás előtt a házon túl, a válasz: a teljes szabályozási környezetet (is) – mert nem csak az ingatlant veszed meg, hanem annak környezetét is.
Én ezekben az információs rétegekben segítek eligazodni a vevőimnek, hogy ne csak egy ingatlant vegyenek, hanem tudatos, hosszú távon jó döntést hozzanak.
Szeretnéd még biztosabban kézben tartani a vásárlási folyamatot? Ha a válaszod igen, akkor ajánlom az „Így NE rontsd el az ingatlanvásárlást! 33+3 rejtett csapda, amibe ne lépj bele – Gyakorlati tippek ingatlanvásárlóknak a buktatók elkerülésére” című útmutatót. Ebben összegyűjtöttem a leggyakoribb buktatókat és döntési hibákat — és azt is, hogyan kerülheted el őket egyszerűen, lépésről lépésre.
Nem azért készült, hogy megijedj. Hanem hogy nyugodtan tudj végigmenni a folyamaton és meghozni a hosszú távon jó döntést.
„Nagyon jól összerakott lista! Sok olyan aspektus volt benne, ami magamtól sosem jutott volna eszembe…” — O. Zsófi, kinőtték a lakást
