Interjú az ingatlan árazásáról, hogy megismerjük egy vezető ingatlanközvetítő értékbecsléshez kapcsolódó gondolatait
Ingatlan eladás,  Ingatlan vásárlás,  Ingatlanos tudás,  ingatlanpiac,  Interjú az ingatlanról

Interjú az ingatlan árazásáról – Ismerd meg egy sokat látott ingatlanközvetítő tapasztalatait

Olvasási idő: 7 perc

A legtöbb fejtörést ingatlan eladásnál és vásárlás az árazás jelenti: Mennyit ér az ingatlanom? vagy Mennyit érdemes adni a kiszemelt ingatlanért?  Nagyon sok kérdést kapok e témában, hiszen nincs egy például a tőzsdéhez hasonló hely, ahol gyorsan megnézhető lenne az ingatlan ára.

Első élő, online beszélgetésem főszereplője így (2023 februárjában) Jécsák János volt, a Janavit ingatlaniroda tulajdonosa és vezető ingatlanközvetítője. Sok-sok évi tapasztalattal és számtalan adásvétellel a háta mögött osztotta meg értékes tapasztalatait és véleményét.

Jelen blogcikkben a beszélgetés kivonatát tudod elolvasni. Amennyiben a teljes beszélgetést meghallgatnád, úgy kérlek, keresd fel facebookon a videót.

Bemutatás

Jécsák János vezető ingatlanközvetítő már közel 20 éve foglalkozik ingatlanokkal, s az utolsó 5 évben már teljesen e területnek szenteli magát. 5 fős irodája elsősorban Nyugat- és Közép-Magyarországot fedi le, így a legnagyobbtól a legkisebb településig mindenhonnan van tapasztalata az ország ezen részéről.

Tapasztalatod szerint mennyire fontos összetevő az ingatlan ára az emberek számára?

Tapasztalatom szerint a sikeres értékesítés kulcsszereplője, hogy hogy van beárazva az ingatlan. Ez az egyik legnehezebb küszöb, amin át kell lépni. Azt gondolom, hogy akkor van egy ingatlan eladva, amikor a vevő, a fizetőképes kereslet megtalálja, illetve megtalálja benne a számítását, és természetesen ezt össze kell hozni az eladó és az ingatlan lehetőségeivel.  

Milyen rossz, mégis gyakran visszatérő árazási módszereket láttál már az eladók, illetve vásárlók részéről?

Az egyik leggyakoribb módszer, hogy a vágyott, elérendő, új ingatlanhoz árazzák a meglévőt. Ám sokszor ez olyan, mintha a Trabantot akarnánk Ferrari áron eladni… Ez általában túlárazáshoz és eladási sikertelenséghez vezet.

A másik gyakori eset a szubjektív megítélés hibája, amikor az eladó úgy gondolja, hogy az ingatlan úgy tökéletes, ahogy van. De valahogy a keresletet és kínálatot össze kell hangolni. Attól hogy számára a régi ablaka kiváló hőszigetelő tulajdonságokkal bír, attól a vevőnek nem, számára elavult ugyanaz az ablak. Még akkor is, ha az ablak jó volt az elmúlt 40 évben. A másik példa, hogy attól, hogy az ingatlanban működik a fűtés, az nem azt jelenti, hogy a vevő nem tartja szükségesnek a korszerűsítést. Ezeket a kérdéseket sokszor át kell beszélni az eladókkal, mi előre megmutatjuk, hogy. mit és hogy fog a kereső ügyfél nézni.

Mit szoktál figyelembe venni általában, ha értékbecslést készítesz?

Meglehetőségen sok szempontot kell figyelni. Három fő tényező van: hol, hol és hol. Hol van az ingatlan, ez a legfontosabb, hiszen ettől kezdve minden alapot megadunk, hogy hova is fektetünk be. (Felújítási munkák ehhez képest kezelhetőek.) Szintén figyelembe kell venni, hogy mennyi idő van eladni az ingatlant, hiszen más, ha egy hónapon belül szükség van a pénzre, más ha motiváció hiányában több év is belefér.

Fontos még például, hogy kik a szomszédok, tartanak-e állatokat. Vidéki házaknál óriási korrekciót igényel, ha például sertéstelep van a szomszédban.

Mik azok az értékbefolyásoló tényezők, amikre csak egy profi szakember gondol?

Meglepő, hogy mennyire nincsenek tisztában az emberek a saját ingatlanukkal, a papírformákkal. Sokszor nem tudnak róla, hogy nincsenek feltüntetve épületrészek a térképmásolaton. Vagy többször előfordult, hogy a régóta kifizetett hitel terhei még mindig rajta vannak a tulajdoni lapon. Nyilván kitisztázás után megszűnnek ezek esetleges árcsökkentő hatása.

Tetszik? Akkor légy rendszeres olvasóm. Iratkozz fel hírlevelemre!

Érkezett egy nézői kérdés: Kecskeméti napsütötte panellakás, nem gettóban, nem tízemeletesben. Mennyi ér? Kérdésem először, hogy van-e elég információd, hogy meg tudd válaszolni. Ha nem, akkor még mikre lenne szükséged?

Teljesen felelőtlen lenne bármit is mondani ennyi alapján. Például egy szomszédban lévő dobos is befolyásolja az árat. Tudnom kéne még nagyon sok részletet: volt-e panelprogramban, van-e megtakarítás a háznak, alsó/felső szint, zárófödém, … Még ha ugyanabban a tömbben is van, akkor is óriási különbségek lehetnek.

Fontos látni, hogy ha csak 10%-ot tévedünk, akkor az azt indukálhatja, hogy senki sem jelentkezik az ingatlanra.

Másik kérdés is érkezett a zajhatással kapcsolatban. Nekem most van egy olyan ingatlanom, ami alatt kocsma és dohánybolt van. Tapasztalatod szerint ez árbefolyásoló tényező?

Természetesen. Ahol kocsma van, ott alkohol van, ahol alkohol ott dohányfüst és zaj. 10-ből 1 embet szeretne ilyen helyen lakni. Általában jelentős árkorrekció szükséges, hogy el tudjuk az ilyen lakásokat adni. Nem érdemes titkolni, mert a helyszínen úgyis kiderül, és nem lesz ajánlattétel.

Mi a helyzet a forgalommal? Tapasztalsz-e különbséget a vevői árazásban és ha igen milyen mértékűt a forgalmas útra néző lakás, és mondjuk 2 utcával bentebb lévő lakás között?

Abszolút, nagyon érzékenyek rá. Ahogy a felsővezetékre is. Azt látom, hogy a 20% és az a feletti korrekció az, amire befogadóbbak a vevők, akkor el lehet adni.

De az óvodák, iskolák is árcsökkentő hatásúak a közvetlenül mellettük lévő ingatlanokra nézve. Vagy inkább máshol vesznek, vagy elfogadják ezt, de akkor alacsonyabb áron. És jogosan.

Van-e különbség a nagyváros és a kisváros között? Mást keresnek az egyik, illetve a másik helyen? (Nyilván a számukra értékért hajlandók fizetni.)

Nagyon erős védiki árakat látunk felfejlődni. Ennek egyik legerőteljesebb hajtómotorját adják a gyárfejlesztések, és a nyomukban megjelenő munkahelyek. A hosszútávú munkalehetőség nagyon komolyan odaszívja az embereket, és a kereslet növekedésével nőnek a környéken az ingatlanok ára.

Mit néz az, aki családi házat keres, és mit, aki belvárosi lakást keres?

Családi házaknál egyértelműen a munkahely, az iskolai lehetőségek számítanak, illetve, hogy ezeket miként érik el kocsival és/vagy tömegközlekedéssel. Esetleg gyalog vagy kerékpárral. Azt nézik, hogy életük következő szakaszaiban meglesz-e minden, amire szükségük lehet – sokszor akár az életük végéig nézik, mert az emberek nem mozdulnak szívesen tapasztalatom szerint.

Belvárosban legelsőnek a megtérülést nézik. mire lehet hasznosítani. Ugye a belváros nem feltétlenül családcentrikus, így ők várhatóan nem lesznek vevők itt. A legkeresettebbek az 50-60 m2-es trendi lakások jó helyen. Vidékről áramlik fel a tőke, hogy legyen valami a városban, vagy a gyerekek fogják majd használni, addig pedig ki lehet adni.

Mit látsz a mai piacon? Volt változás az utóbbi években, hogy mit áraznak be a vevők és az eladók?

Amikor a Covid elkezdődött 2020-ban, akkor sokan kivonultak a városból, keresték a vízközelt például. Az üzemanyag ár változott, a kifűtés lehetőségeivel szembesültek mára, de többeknél az élethelyzet is megváltozott azóta. Egyértelműen látjuk a visszaköltözési hullámot. Megnézik a munkalehetőségeket, megnézik, hogy télen milyen területek vannak ellátva boltokkal. Sokan meglepetésekkel találkoztak, hogy a nyáron nyüzsgő Balaton parti település, egyrészt milyen kihalt, másrészt milyen messze vannak a változatlanul nyitva lévő boltok.

Most erősödött az a vállalkozói réteg, aki a nagy lakásokat keresi. Ezeket felosztja, felújítja, majd azokat értékesíti vagy bérbeadja. További érdeklődés fokozódást tapasztaltunk nemzetközi irányból a nagyméretű panziók, fogadók terén, ahol a munkaerőt el lehet szállásolni. Ezekre inkább a hotel minőség a jellemző, ahova például a közép vezetőket és családjukat is el lehet szállásolni.

A 2022-es év rezsi kérdésénél úgy láttuk, hogy nagyobb volt a pánik, mint ami végül megvalósult. Legalábbis egyelőre enyhe volt a tél, most lehet ezekkel a mínuszokkal változnak a számok. Megijedtek az emberek, azt látták, hogy nem tudják majd kifizetni – főleg a nagyobb házaknál. Amennyiben ezen ingatlanokat egyedül tartotta fenn valaki, akkor ott pánikszerű eladásokat láttunk.  

Rengeteg ilyen került a piacra. Vagy nyomott áron lehet értékesíteni, vagy egyáltalán nem. A telekártól csak kis mértékben különbözik az ár, ha nagyméretű, korszerűtlen ház áll rajta. Itt elsősorban a befektetők jelennek meg vásárlóként, az otthonkeresők inkább optimalizálják, hogy mire van szükségük.

Mit látsz, a befektetőknek milyen hozamelvárása van? Nyilván ez meghatározza, hogy milyen áron hajlandók vásárolni.

Az izraeli befektetőknél például 7% a minimális elvárás, ha ezt folyamatosan tudja hosszú távú bérlőkkel. Ez alatt nem látunk aktivitást.

Az airbnb-s befektetők ma már számolnak azzal a kockázattal, hogy máról holnapra akár lezár a világ, és megszűnik a turizmus. (Anno, 2020-ban volt pánik szerű értékesítés…) Most ismét felélénkült a turizmus, sokan keresik az airbnb-s szálláshelyeket, ám a város közben elkezdett zárni, és elkezdték korlátozni az airbnb engedélyek kiadását.  

Mi az a helyzet, amikor mindenképp azt javasolnád egy nem szakmabelinek, hogy forduljon közvetítőhöz vagy értékbecslőhöz?

Amikor váratlanul kell helytállniuk egy új élethelyzetben. Ilyenek például a hagyatékügyek. Itt sokszor felkészületlenül éri az örökösöket a helyzet, hiszen sokszor több száz kilométernyi távolságra laknak, itt nem tud képbe kerülni önállóan gyorsan. Itt erősen javaslom, mert nagyon könnyen mellé nyúlhatnak. Illetve sokszor az örökösök nem állnak szóba egymással, akkor egy ingatlanközvetítő moderátorként tudja kezelni a helyzetet.

Mi a helyzet a vásárlói oldallal? Nekik mikor ajánlanád a szakember bevonását?

Szerintem a vásárlók sokszor jobban képben vannak, mint az eladók. Hisz utóbbi azt az egyet látja, amiben van, és azt is belső szemszögből nézi. Egy vásárló megnéz 10 hasonló ingatlant adott lokációban, akkor fogja látni, hogy melyik a jó, a rossz. Ingatlanos segítséget akkor javaslom, ha nem akar a lehetséges ingatlanok felkutatására időt, energiát szánni.

Szerinted az ingatlanárak milyen irányba fognak mozdulni idén?

Csak találgatni tudok, semmi felelősséget nem vállalok, de nyilván egy elképzelés a fejemben. Meglátásom szerint a felső holtpont épp egy évvel ezelőtt volt 2022 februárjában. Azóta egy csökkenő piaci érdeklődést figyelhettünk meg, miközben a kínálat folyamatosan nőtt. Ez egyértelmű jele annak, hogy kedvezőtlenebb áron lehet ingatlanokat értékesíteni idén, mint a tavalyi évben. Azt feltételezem, hogy ez az időszak akár több év is lehet.

Mindenképp figyelembe kell venni, hogy a fizetőképes vásárlói réteg diktálja az árakat. Nem pedig a múltban lévő, szomszéd általi tapasztalatok. A mai piacon nem ritka a 10%-ot meghaladó alku sem.

Köszönöm a figyelmedet!

Köszönöm jelen blogcikkben is Jánosnak, hogy elfogadta felkérésemet az interjúra. Sok hasznos tudással és tapasztalattal gazdagodtunk mindannyian őt hallgatva. Ha szeretnéd Jánost és irodáját még jobban megismerni, úgy kérlek, keresd fel honlapjukat vagy facebook oldalukat.

Szóljon hozzá

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük