Olvasási idő: 5 perc
Nem tudok olyan ingatlan eladót mondani neked, aki ne „jó áron” vagy a „lehető legmagasabb áron” szeretné eladni az ingatlanját. Ehhez viszont kevés, ha ugyanazt csináljuk, amit a többség…
Fejes Melinda home stagert, professzionális ingatlanfelkészítőt kérdeztem meg, hiszen nála van a tudás, amivel az ingatlanunk megmutatja a legszebb arcát, a benne rejlő lehetőségeket a vevőknek. Elérve ezzel a vágyott eladási árat és a rövidebb értékesítési időt, hiszen a vevőnek nagyon könnyű döntést hoznia.
Ha a teljes beszélgetés érdekel, akkor azt itt tudod meghallgatni.
(Melinda előtt Preiner Anna Mária ingatlan értékbecslővel beszélgettem arról, hogy mi alapján határozza meg egy profi az ingatlanok értékét.)
Kezdjük kérlek a legelején: tulajdonképpen mi egyáltalán a home staging?
A home staginget magyarra tudatos ingatlanfelkészítésnek szoktuk fordítani. A ’70-es években Amerikában egy ingatlanközvetítő felismerte, hogy egy vonzó, felkészített lakás gyorsabban és magasabb áron értékesíthetőek. Azóta már tanítja, és bejárta a világot a módszer, ami Magyarországra körülbelül 10 éve érkezett meg.
A home staging során az ingatlan állapotát 1 szinttel feljebb emeljük. Ezzel megnöveljük az értékét, és ezáltal drágábban értékesíthető. De úgy is fogalmazhatnánk, hogy egy nagyon hatékony marketing eszköz.
Miért érdemes energiát belerakni ebbe az egészbe, mi a tapasztalatod az eredményekről?
Tapasztalatom szerint 10-20%-os értéknövekedést lehet elérni. Jó példa az első munkám még 2015-ből, melynél a felkészítést követően 3 vételi ajánlat is érkezett, és az eredeti árhoz képest 18%-kal drágábban sikerült eladni.
Azóta is hasonló eredményt hoznak a felkészítéseim. A home staginggel az eladhatatlan ingatlanból eladhatót varázsolunk, míg a „sima” lakásoknál magasabb profit érhető el. Tapasztalatom szerint az értékesítési idő átlagosan a negyedére csökken.
Az első gondolata tapasztalatom szerint az embereknek, hogy "biztos drága". Mi a Te tapasztalatod, mennyibe kerül általában a home staging, és mit foglal magában?
Úgy szoktunk számolni, hogy az ingatlan piaci értékének minimum 1, maximum 5%-át érdemes a lakásra költeni. Ebben a tartományban az eladó pénztárcájához igazítva szoktunk költeni a lakásra.
Először mindig egy piacelemzéssel szoktuk kideríteni, hogy egyáltalán mire érdemes költeni. Megnézzük a hirdetési oldalakon a hasonló környéken lévő, hasonló méretű és állapotú ingatlanokat, és pl. ha mindegyikben van klíma, akkor érdemes a miénkbe is beszereltetni, hogy ugyanolyan eséllyel legyünk a piacon mint a versenytársak.
A végső összeg függ a lakás kiindulási állapotától, a célcsoporttól, a bútorozottságától és még továbbiak, ezért fontos a konkrét felkészítés előtt egy terv készüljön.
Tetszik? Akkor légy rendszeres olvasóm. Iratkozz fel hírlevelemre!
Az jó, ha vannak a lakásban bútorok?
Abszolút, igen. Az üres lakások ridegebbnek, kisebbnek és barátságtalanabbnak tűnnek. Ezzel szemben azok, amik bútorozottak, amik hangulatot, életérzést is mutatnak, sokkal jobban el tudja adni az érdeklődőnek, hogy miként lehet abban a lakásban lakni. Az emberek 90%-a nem látja a terekben a lehetőséget, így nekik ez óriási segítség.
Viszont nem bútorozzuk túl a lakásokat: csupán a helyiségek funkcióját mutatjuk be a fő bútorokkal. Pl: a nappalit a kanapéval és kisebb hangulati elemekkel. Azt fontos látni, hogy az emberek nem m2-t akarnak venni, hanem funkciókat, így érdemes minden helyiséget berendezni, és megmutatni, miként lehet azokat hasznosítani.
Vannak olyan ingatlanok, amik nem alkalmasak a home stagingre?
Igen, két kategóriánál nem szokott felmerülni a home staging. Egyrészt a felújítandóaknál, ahol mindent ki kell cserélni, másrészt a luxus lakásoknál, ahol eleve nagyon szép, mutatós a kialakítás, berendezés.
Ideális esetben a lakásban nem lakik senki, és megtartható a felkészített állapot az ingatlan megtekintéséig.
Mondd, "becsapjuk" a home staginggel az érdeklődőket?
Nem, ez nem becsapás, mert amit lát a profi fotókon, azt élőben még sokkal intenzívebben hatnak, hiszen ezek a lakások minden érzékszervre hatnak. Így a látáson kívül a szaglásra és tapintásra is hatnak. Itt minden érzékszerven keresztül lehet érezni a harmóniát, összhangot, ezt a jó energiát, amit egy felkészített lakás áraszt.
Az első benyomás is mennyire más ezeknél lakásoknál! Fontos tudni, hogy az emberek tudat alatt, érzelmek alapján döntenek, és a home staginggel mi erre hatunk.
Van célközönség kutatás is a tervezés során?
Igen, igen, az is nagyon fontos, hiszen a célcsoportnak megfelelően készítjük fel a lakást, az ő igényeire adunk válaszokat. Az ingatlan adottságai és elhelyezkedése alapján vizsgáljuk meg, hogy ki lehet az ideális vevője/bérlője, és őt helyezzük a fókuszba. Például egy egyetem melletti lakást valószínűleg egyetemista fogja kivenni.
Az ő fantáziáját szeretnénk beindítani azzal, hogy bemutatjuk miként élhet abban az otthonban, mi mindent tud ott megvalósítani.
Mondd, csak az otthonkeresőket vagy a befektetőket is lehet befolyásolni a home staginggel?
Igen, abszolút. Rájuk is befolyásoló hatással van a home staging eszköztára, hiszen a tudatalattira hat.
Milyen általános tippjeid vannak, amiket érdemes elvégezni az ingatlanokban?
A felkészített lakásban minden hibátlan, műszakilag, esztétikailag funkcionál. Fontos, hogy így értékesítéskor a vevőjelölt nem tud mire hivatkozva alkudni, hiszen minden szép, és jól működik. (Például nincs csöpögő csap vagy lógó kilincs.)
Ugye a teendők a piacelemzésből érkeznek, hogy mire érdemes költeni.
Ami még általános elmondható, hogy a kertre és az erkélyre is érdemes figyelmet fordítani, azokat is fel kell készíteni az eladásra.
Továbbá, ha van valami egészen különleges tulajdonsága a lakásnak, például egy szép panoráma, akkor mindenképp figyelmet szükséges arra fordítani, hogy az kellőképpen és megfelelően kiemeljük.
Milyen apró extrák dobják fel az ingatlan hangulatát?
Érdemes az életérzést megmutatni, ami vágyat ébreszt. Ehhez járulnak hozzá például a virágok, egy gyümölcsös tál vagy növények. Példuál az étkezőasztalt is meg szoktuk teríteni, mintha vendéget várnánk. Ez általában nagyon jól esik az érdeklődőnek.
Nagyon fontos, hogy ezek a tárgyak ne csak a fotózáskor legyenek ott, hanem az ingatlan bemutatásakor is. Ezektől az apró részletektől válik hívogatóvá, vonzóvá a lakás. Természetesen nem szabad „túltolni”: rá kell érezni, hogy mennyi az elég. Én hangulati táblákat szoktam készíteni a tervezési fázisban, hogy megtaláljam a tökéletes összhangot.
Milyen színeket, mintákat, stb használjunk, illetve kerüljünk el?
Nagyon fontos a színek megfelelő kiválasztása. Függ attól, hogy már milyen színek vannak az ingatlanban, valamint erősen függ a célcsoporttól, hiszen más színek szólítják meg a fiatalabbakat és az idősebbeket. A legtöbb embernek tetszik a kék és annak különféle árnyalata, így az általában jó választás. A falakra tört fehéret szoktam javasolni. A pasztel színek szoktak még gyakran kiválasztásra kerülni, míg a megosztó vagy élénk színeket nem javaslom nagy felületen, csupán egy-egy feltűnést keltő apró dekorációban.
Összegzés
Az ingatlan felkészítés segítségével tehát elérheted, hogy ingatlanodat gyorsabban és magasabb áron add el. Mindezt úgy, hogy közben a vevődnek értéket teremtesz, hiszen az általa megvásárolt ingatlanban minden szép, jól működik, ráadásul könnyedén meglátja benne a leendő otthonát.
Ha úgy érzed, hogy segítségre van szükséged ebben a folyamatban, akkor kérlek, keresd Melindát, biztosan áll majd a rendelkezésedre.