Olvasási idő: 4 perc
Az ingatlan adásvételénél mindig felmerül a foglaló fogalma. Talán ismerősen is cseng, de tekintettel igen kézzel fogható, anyagi következményére, rendkívül fontos, hogy teljesen tisztában legyél mit jelent pontosan, milyen kötelezettséget, milyen jövőbeni kimenetelt vállalsz ezzel. Az alábbi cikk elolvasásával az 5 legfontosabb tudnivaló a tiéd lesz.
1. Mik a várható pénzügyi következmények?
Rögtön a lényeggel, a várható következményekkel kezdem, hiszen ezen keresztül érzed meg a foglaló jelentőségét és erejét:
- Ha vevőként visszalépsz a megállapodástól, akkor elveszíted a foglalót.
- Ha eladóként lépsz vissza, akkor a foglaló összegének kétszeresét kell kifizetned a vevődnek.
- Fontos azt is megemlíteni, hogy ha valamilyen külső, egyik félnek sem vagy mindkét félnek felróható okból szükséges a megállapodást felbontani, akkor az eladó a foglaló összegét egyszeresen adja vissza a vevőnek.
Mindenképp fontos tudni, hogy amennyiben a vevő bankja mégsem nyújt hitelt vagy nem az elvárt mértékben, és a vevő így nem tudja kifizetni az ingatlant, úgy a vevő elveszíti a foglalót, mert ő nem tudja teljesíteni a fizetési kötelezettségét.
2. Pontosan mi a foglaló?
A foglaló a vevő által az eladónak fizetett pénzösszeg. Ez az ingatlan teljes összegének első kifizetett része, tehát beleszámít a vételárba. Ezzel az összeggel – tekintettel jogi következményeire – megerősítik a felek egymás felé a kötelezettségvállalást.
Ingatlan adásvételnél ritka esetben marad el a foglaló, hiszen ezzel biztosítják be magukat a felek, hogy a másik is komolyan gondolja a vállalást. Ez egyfajta biztonságérzetet ad mindkét félnek, hiszen súlyosak a következmények, így számíthat rá, hogy a másik fél nem fog „csak úgy” kihátrálni, illetve az esetben jár neki a „vígaszdíj”.
Röviden akár így is megfogalmazhatnánk, hogy a foglaló a szerződésszegésért önként vállalt szankció.
3. Mekkora a foglaló összege?
Magyarországon ingatlan adásvételnél a foglaló összege általában a teljes vételár 10%-a szokott lenni, de a felek ettől kölcsönös egyetértés esetén eltérhetnek. Az fontos, hogy mindenképp egy jelentősnek számító összeg legyen, máskülönben a felek túl könnyen kihátrálhatnak a megállapodásból. Személyes javaslatom, hogy a foglaló összege valahol 5-20% között legyen.
Tehát, ha 40 millió forint az ingatlan vételára, akkor klasszikusan 4 millió forint a foglaló. Az általam javasolt sávot figyelembe véve, ha a felek valahol 2-8 millió forint között állapítják meg a foglaló összegét, akkor alapvetően helyesen járnak el.
Tetszik? Akkor légy rendszeres olvasóm. Iratkozz fel hírlevelemre!
4. A foglaló átadásának módja és ideje
Készpénzben vagy átutalással
A foglalót a vevő átadhatja közvetlenül az eladónak készpénzben is, vagy banki átutalással. Esetenként jó vagy jobb megoldás ügyvédi letétbe helyezni ezt az összeget, melyből a kifizetés – akár az eladónak, akár vissza a vevőnek – a szerződésben meghatározottak szerint történik.
Adásvételi szerződés aláírásánál
Leggyakrabban a foglaló kifizetése az ingatlan adásvétel aláírása, és az aláírással a kötelezettségek egyértelmű vállalása után közvetlenül szokott megtörténni. Általában az ügyvédi irodában adja át a vevő készpénzben, vagy – hála a mai mobiltelefonoknak és online elérhető banki szolgáltatásoknak – ott a helyszínen átutalja. Előbbi esetben eladó a helyszínen megszámolja, míg utóbbi esetben szintén a technológia használatával ellenőrzi a pénz megérkezését.
Adásvételi szerződés aláírását követő napokban
Amennyiben az a megoldás mindkét félnek megfelelő, úgy a foglaló kifizetése történhet az adásvételi szerződés aláírását követő megállapodás szerinti határidőn belül.
Adásvételi szerződés aláírását megelőzően
A fentieken túl a foglaló átadása történhet a hivatalos, ügyvéd előtt aláírt adásvételi szerződés előtt is. Mindenképp erőteljesen javaslom papír, pontosabban adásvételi előszerződés írását a foglaló átadásának tényéről, céljáról és az adásvételi szerződés megkötésének határidejéről, melyet az eladó (több tulajdonos esetén valamennyi tulajdonostárs) és a vevő, valamint két tanú aláír.
Kiemelten fontos hangsúlyozni, hogy azért ez egy ingoványos(abb) terület, ahol a vevő kockáztatja az átadásra kerülő összeget. Jogász szemszögből általában a nagyon nem javasolt megoldások között van, ugyanakkor a felek biztonságérzetét és nyugalmát megadja a foglaló átadása, s így az adásvételi szerződés elkészítésének és egyeztetésének érzékeny ideje alatt kisebb eséllyel táncolnak ki a megállapodásból. A legnagyobb körültekintés mellett szabad csak ezt a megoldást választani.
Egyes esetekben az ingatlanközvetítők foglaló vagy egyéb jogcímen pénzt kérnek el a vételi ajánlat adásával egy időben bizonyítandó a vételi szándék komolyságát. Bár értem a célját a közvetítők szemszögéből, én nagyon nem vagyok a híve ennek az eljárásnak.
Mindenképp fontos teljesen tisztába kerülni, hogy mikor veszítjük el az átadott pénzt, és mikor jár vissza. Általános szabály itt is érvényes, hogy a pénzmozgás előtt mindkét fél által aláírt papír szülessen erről a tényről. A közvetítőnek kifizetett összeg pedig legyen minél alacsonyabb, az általam javasolt maximális összeg pedig a vételi ajánlat összegének 1%-a.
5. Szerződésben mindenképp benne kell lennie a foglaló összegének
A foglaló tényének mindenképp szerepelnie kell az adásvételi szerződésben. Ennek hiánya esetén a már átadásra került összeg előlegként viselkedik, azaz bármelyik fél visszalépésekor a már kifizetett teljes összeg visszajár a vevőnek.
+1. Foglaló visszaadása vagy kétszeresének kifizetése
A fentiekben már olvastad azt, hogy hivatalosan a vevőnek visszajárhat a foglaló teljes összege vagy annak kétszerese. Ám ez a szépen csengő elmélet…
Ha egészen őszinték vagyunk, akkor a vevő kedvezőtlenebb helyzetben van jelen esetben, hiszen ő átadta a foglalót, az eladó biztosítva van, ám nála még a saját foglalójának összege sincs. Márpedig az akár több milliósra rúgó összeg általában nagy tétel mindenkinél, így az eladó félnek – nem szépítve a dolgot – zsarolási pozíciója van, mellyel akár élhet is kényelmetlen vagy akár megalázó helyzetbe is rakva a vevőt, aki kénytelen belemenni a dologba, hogy megkapja a neki járó összeget.
Mindig nézd meg, hogy kivel készülsz szerződést kötni, és inkább keresd meg álmaid második legszebb otthonát, mint belebonyolódj egy hosszas és fájdalmas jogi folyamatba.
Ha még részletesebben érdekel a téma
Ezek a legfontosabb tudnivalók a foglalóról, melyet mindenképp tudni érdemes róla. Amennyiben érdekel a foglaló jogszabályi háttere, úgy kérlek, keresd meg a Polgári törvénykönyvről szóló 2013. V. törvény 6:185-t.
Ha pedig a jogi részletek mélyebben érdekelnek, vagy egyedi kérdésed van, úgy kérlek, keress fel egy ingatlanos területen jártas jogászt. Kérlek, írj nekem, ha nem találsz megfelelőt, vagy nem szeretnél zsákba macskát, szívesen ajánlom neked az én, sokszorosan kipróbált jogászomat.
