Olvasási idő: 6 perc
Legalább minden harmadik ingatlan adásvétel lakáscsere miatt következik. E gyakran előforduló helyzet a cserélőnek dupla feladatot, időigényt és stresszt jelent. Legalább, hiszen össze kell hangolni valahogy e két folyamatot.
Teljesen természetes, hogy úgy érzed, neked ez sok. Hiszen valóban az: szinte egy időben szükséges meghozni hosszú távú életünkre erősen kiható döntést a vagyonunk jelentős részéről. Kérlek, végy egy mély levegőt, lassan engedd ki. Ismételd meg még kétsze és tudatosítsd, hogy ezzel mindig meg tudod magad nyugtatni.
A felkészültség ebben a helyzetben különösen fontos, hogy megőrizd a helyzet feletti uralmadat, hogy a valóban a helyes döntéseket hozd meg, és nyugodt maradj a folyamat során.
A cikkben találsz megoldási utakat, amelyek mentén és segítségével végig tudod gondolni a lehetőségeidet, és kiválaszthatod a számodra, számotokra ideálisat, amin el tudtok indulni.
A sikeres ingatlancsere kulcsa: az Idő
Ugye idő kell ahhoz, hogy megtalálod leendő otthonodat. De idő kell ahhoz is, hogy megtaláld a vevődet. Ráadásul még ott vannak a különféle ügyintézések. A szűk keresztmetszetet mégis a birtokbaadási határidő, illetve vevői oldalon a fizetési határidő jelenti.
Magyarországon a bevett időtartam, amin belül a szerződés aláírását követően a másik fél birtokba lép 0-90 nap között változik. Nyilván egy azonnal költözhető ingatlannál lehet akár a szerződéskötés napján az átadás, ám ha hitelt vesz fel a vevő, a bankok általában 90 napos fizetési határidőt kérnek.
Szóval amellett, hogy meg kell találnunk a leendő otthonunkat és a vevőnket, olyan eladót és vevőt kell találnunk, akikkel össze tudjuk egyeztetni a mi elképzeléseinket – ideális esetben az alkupozíciónk romlása nélkül, hiszen ez utóbbi akár milliókat jelenthet.
Ezért van szükség a lehetőségek alapos ismeretére, hogy lásd, adott vevő érkezésénél milyen megoldási lehetőségek vannak. illetve mi a mozgástered, ha megtalálod a leendő otthonodat.
I. Először vásárolsz:
Sokszor hallom, hogy nagyon nincs olyan eladó ingatlan, amit szeretnének, így nem mer belevágni a sajátjának az értékesítésébe, hiszen mi van, ha ő el tudja adni, de nem talál megfelelő újat? Természetes, hogy nem szeretnénk időnyomás miatt egy erősen kompromisszumos új otthont… Lássuk a lehetőségeket:
Ha van pénzed, egyszerűen vedd meg az újat, és add el a régit nyugodtan a költözés után
Ez a legkényelmesebb szituáció, amikor rendelkezésedre áll az összeg, ami elegendő új otthonodra. Szívből ajánlom, hogy hagyd ki a felesleges stresszt a két esemény összehangolásából, és először koncentrálj a vásárlásra. Majd a kényelmes átköltözés után készítsd fel az ingatlant és magadat az eladásra, és menj végig a folyamaton.
Esetleg érdemes átgondolni, hogy a régi lakás kiadásával nem jársz-e jobban hosszú távon.
Ha van elég önerőd, akkor vegyél fel hitelt az újra, majd add el a régit nyugodtan és körültekintően
Ez is még egy nyugodt folyamatot jelent, amikor hitellel megveszed az új ingatlanod. Lehet, hogy benned is él a viszolygás a hiteltől, hisz annyira rossz kimenetelt hallottál már, de gondolj arra, hogy ez csak átmeneti lesz a te életedben. Ez a kölcsönkért pénz lehetővé teszi, hogy átgondolt, nyugodt, hosszú távon helyes döntést tudj hozni, hogy ne legyen rajtad időnyomás sem a vásárlásnál, sem az eladásnál.
Hidd el, hogy milliókat is jelenthet neked, hogy nyugodtan, jó alkupozícióval vagy jelen a vásárlásnál is, eladásnál is. Sok jó példát láttam erre a megoldásra.
Tetszik? Akkor légy rendszeres olvasóm. Iratkozz fel hírlevelemre!
Ha van pénzed foglalóra, de a többit az eladásból tudod kifizetni
Bevallom ez egy sokszor használt megoldási út. Amiben rengeteg a kockázat, hiszen a vállalt fizetési ütemezést, határidőket tartanunk kell, hogy a foglaló összegét ne veszítsük el. Az eredmények vegyesek, hiszen van olyan, akinek az elképzelései szerint határidőn belül simán el tudja adni a neki minden szempontból megfelelő vevőnek.
De már az előbbi leírásból is érzed, hogy itt azért vannak buktatók. Ahogy jön a fizetési határidő, úgy nő a stressz, az alvási problémák nagysága, csökken a mozgástér és romlik az alkupozíció. Sok példát láttam, amikor az ár jelentős csökkentésével tudták határidőre bevonzani a vevőjüket. De legalább a foglaló nem veszett el…
Mindenképp javaslom, hogy olvasd el az 5 dolog, amit a foglalóról tudnod érdemes (előre) blogbejegyzésemet, melyben részletesebben belemegyek a legfontosabb tudnivalóiba.
Őszintén nem javaslom, hogy még az ingatlanod meghirdetése előtt foglalózz. Az egyenes út a bajhoz, hiszen még semmi visszajelzésed nincs a piactól, hogy aktuálisan mekkora igény van rá, és milyen árat hajlandók adni érte. Ergo nem tudod megbecsülni sem, hogy milyen eladási árral és idővel számolj. Mielőtt foglalót raknál le legalább indítsd el az eladási folyamatot, és legyen néhány visszajelzésed érdeklődőktől, hogy lásd legalább valamennyire a lehetséges kilátásaidat.
Nagyon fontos: ne indulj ki mások példáiból. Se rokon, se barát, se elemzések itt nem számítanak. Neked a mai piacon a teljesen egyedi lakásodat kell eladnod. Egyáltalán nem biztos, hogy a te folyamatod a többiekéhez hasonló lesz. Ráadásul – számolva a teljesen természetes kognitív torzításunkkal – valószínűleg csak a te reményeidet alátámasztó történeteket, híreket hallod meg.
II. Először eladod az ingatlanod:
Ha nincs pénzed a foglalóra se, akkor nincs más út, mint előbb meg kell találnod a vevőd.
Ha nem készülsz fel, az alábbi problémában találod magad
Abban a kényelmes helyzetben vagy, hogy az adásvételnél már kaptál foglalót, esetleg első részletet, ráadásul látod, hogy milyen ütemezés szerint érkeznek hozzád a további összegek. Viszont ott van egy kiköltözési határidő, amin belül neked bizony át kell adnod az ingatlanod.
Nyilván ez egy nyomást jelent, és ha nagyon elhúzod a válogatást, akkor az alkupozíciód romlik, esetleg kapkodva döntesz a nem megfelelő mellett. Azzal is számolnod kell, hogy a te eladód is igényelhet akár 60-90 napot a kiköltözésig. Nyilván vannak azonnal költözhető ingatlanok is, de eléggé leszűkíted a lehetőségeidet, ha csak ezek jöhetnek szóba. Az új építésű lakásokkal szintén légy óvatos, hiszen általában csúszással adják át a lakásokat tulajdonosaiknak.
Lássuk, milyen lehetőségeid vannak a helyzet megoldására.
Az eladási folyamat alatt nézelődsz is
Mindenképp ezt szoktam javasolni ilyen helyzetben. Hiszen a nézelődések révén tisztul, hogy melyik környék megfelelő, és milyen lakásra, házra van igazából szükség. Mi az, ami nagyon fontos, amiből nem tudsz engedni. És mi az, ami jó lenne, de nem ragaszkodsz hozzá. Viszont nagyon fontos, hogy ne felejtsd el ez esetben a szerelemhez pénz kell. Bár találhatsz cuki eladót, aki a szavadra tartani fogja, de ebben ne igazán reménykedj.
Ha így jársz el, akkor az ingatlanod szerződés aláírását sokkal gyorsabban találsz megfelelő új otthont, hiszen már pontos(abb)an tudod, hogy mit keresel, hála a korábbi nézelődéseidnek. Az alkupozíciód is kiváló, hiszen gyakorlatilag készpénzed vevőnek számítasz, akinél nem kell 90 napot várni a bankra.
Hosszú birtokbaadást kérsz
Alkudj ki minél későbbi birtokbaadási időpontot. A legjobb a 6 hónap lenne, de a vevők többsége 3 hónapnál tovább nem hajlandó várni. Ha mégis, akkor készülj fel rá, hogy ez a kérésed meg fog látszódni a vételáron. Vagyis kevesebb lesz a potenciális vevőd és várhatóan alacsonyabb az eladási árad. Ha felkészülsz a folyamatra előre, akkor indokolatlan ezzel a megoldási lehetőséggel élned.
Visszabérled az eladott ingatlanod
Ebben az esetben lezajlik a megszokottak szerint az adásvétel és a birtokátruházás, ám köttök egy határozott vagy határozatlan idejű bérleti szerződést. Természetesen bérlet díjat kell fizetned, és vagy adott határidőre ki kell költöznöd, vagy a kiköltözés előtt a bérleti szerződés szerint szólnod kell a tulajdonosnak.
Ez egy kényelmes megoldás lehet, ha szeretnél időt a nyugodt kereséshez úgy, hogy nem kell feleslegesen költözni, és van olyan szerencséd, hogy a vevőd nem akar beköltözni a lakásba.
Átmenetileg rokonhoz vagy albérletbe mész
Ez is egy gyakori megoldás, hogy az eladó egyszerűen elmegy albérletbe vagy rokonhoz, és ennek nyugalmában keresi meg következő otthonát. Ha mondjuk van egy nagyon jó árat kínáló vevőd, de rövid határidővel szeretné átvenni a lakást, akkor érdemes alaposan megfontolni ez a lehetőséget, mielőtt nemet mondunk neki. Akár milliókkal többért el tudod adni neki, mint egy másik vevőnek
Albérletnél általában egy évet alá kell írni. Ezen időszak alatt békésen tisztázni lehet, hogy milyen is a megfelelő otthon, ki lehet választani a környéket. Itt megfontolandó, hogy előre egy évi albérlet kifizetését felajánlod, hátha úgy az albérleti díjat csökkenteni tudod. (Ugye most adtad el az ingatlanod, van erre pénzed.)
Javaslom a berendezés nélküli albérleteket, ahova viheted magaddal a bútoraidat. De raktár bérlése is egy egyszerű, könnyen kivitelezhető megoldást jelent.
Nagyon sok sikert kívánok!
Nagyon sok sikert kívánok neked, mind az eladáshoz, mind a vásárláshoz. Kívánom, hogy a kedved szerintire tudd alakítani mindkét folyamatot, és megvalósítsd a vágyott jövődet. Kérlek, légy kreatív, rugalmas és empatikus a folyamat során.
Ha úgy érzed, jó lenne átbeszélni a te egyedi helyzetedet egy hozzáértővel, válaszokat szeretnél kapni a kérdéseidre, úgy kérlek, jelentkezz be hozzám egyéni coaching alkalomra. Szeretettel várlak!
