Olvasási idő: 6 perc
Az egyik leggyakoribb kérdés, amit ingatlancsere előtt kapok: „Előbb adjam el a jelenlegi ingatlanom, vagy inkább vegyek egy újat és utána adjam el a mostanit?”
Teljesen érthető, ha te is épp ezt a kérdést forgatod magadban. Hiszen nincsen fekete- fehér válasz a fenti kérdésre…
Ez a döntés nemcsak logisztikáról, sőt különösen nem arról szól. (Bár elég nagy motiváció az egyszeri költözés kilátása.) Hanem inkább pénzügyekről, biztonságérzetről és időzítésről. Ebből általában a pénzügyi része talán a legfájóbb, hiszen egy rossz időzítésed akár milliókba is kerülhet.
Ebben a cikkben végigvezetlek a lehetőségeken, és segítek abban, hogy lásd:
– melyik út mikor működik jól
– és hol vannak a valódi kockázatok
Miért ennyire nehéz az ingatlancsere?
Mert valójában két nagy ügyletet próbálsz összehangolni:
- eladni egy ingatlant jó áron
- venni egy másikat jó döntéssel
És közben:
- szorít az idő
- bizonytalan a piac
- és ott van a kérdés: „mi van, ha nem úgy alakul?”
A szűk keresztmetszet szinte mindig az időzítés:
- mikor kapsz pénzt az eladásból
- mikor kell fizetned a vásárlásnál
- mikor kell kiköltöznöd
Ezért nincs egyetlen „jó válasz”.
De vannak jól működő stratégiák.
1. stratégia: Előbb vásárolsz
Ez sokak számára a nyugodtabb út. DE csak bizonyos feltételekkel.
Ha van elég pénzed az új ingatlanra
Ez a legegyszerűbb és legkényelmesebb helyzet. Megveszed az újat, átköltözöl, majd utána nyugodtan eladod a régit.
Ebben az esetben nincs időnyomás rajtad sem vásárláskor, sem eladáskor; kevesebb stressz ér, hiszen végig van biztos fedél feletted; ráadásul mindkét szerepkörben jobb az alkupozíciód, amivel élni tudsz.
Sok esetben ez milliókban mérhető előnyt jelent.
Ha bevállalsz egy átmeneti hitelt
Az is egy nyugodt és kényelmes folyamatot jelenthet, ha van elég önerőd és hitelképes vagy, hogy felveszel átmeneti időre egy jelentős hitelt. Ebből megveszed az új ingatlant, majd átköltözés után eladod a régit.
Már hallom is az ilyenkor megszokott felhördülést tőled is. Vagy nem akarsz hitelt felvenni, vagy nem akarsz erre pénzt költeni.
Az a jó hírem szokott lenni, hogy sok esetben sokkal többet keresel azon, hogy mind vevőként, mind eladóként jobb alkupozícióban vagy, mint a néhány hónapig fizetett törlesztő.
De úgyis kérdezhetném: mennyit ér neked az, hogy nem kell mindent egyszerre bonyolítanod, összehangolnod, és idegeskedned?
Mielőtt elutasítod ezt a lehetőséget, beszélj egy független hitelszakértővel, és tájékozódj erről az útvonalról is. Utána hozd csak meg a döntésedet. Ajánlom figyelmedbe Dominus Enikő független hitelszakértővel készített interjúmat, ami arról szól, hogy mire figyelj hitelfelvétel előtt.
Tetszik? Akkor légy rendszeres olvasóm. Iratkozz fel hírlevelemre!
Ha van pénzed foglalóra, de a többit az eladásból tudod kifizetni
Bevallom ez egy sokszor használt megoldási út. Amiben rengeteg a kockázat, hiszen a vállalt fizetési ütemezést, határidőket tartanunk kell, hogy a foglaló összegét ne veszítsük el. Az eredmények vegyesek, hiszen van olyan, akinek az elképzelései szerint határidőn belül simán el tudja adni a neki minden szempontból megfelelő vevőnek.
De már az előbbi leírásból is érzed, hogy itt azért vannak buktatók. Ahogy jön a fizetési határidő, úgy nő a stressz, az alvási problémák nagysága, csökken a mozgástér és romlik az alkupozíció. Sok példát láttam, amikor az ár jelentős csökkentésével tudták határidőre bevonzani a vevőjüket. De legalább a foglaló nem veszett el…
Mindenképp javaslom, hogy olvasd el az 5 dolog, amit a foglalóról tudnod érdemes (előre) blogbejegyzésemet, melyben részletesebben belemegyek a legfontosabb tudnivalóiba.
Őszintén nem javaslom, hogy még az ingatlanod meghirdetése előtt foglalózz. Az egyenes út a bajhoz, hiszen még semmi visszajelzésed nincs a piactól, hogy aktuálisan mekkora igény van rá, és milyen árat hajlandók adni érte. Ergo nem tudod megbecsülni sem, hogy milyen eladási árral és idővel számolj. Mielőtt foglalót raknál le legalább indítsd el az eladási folyamatot, és legyen néhány visszajelzésed érdeklődőktől, hogy lásd legalább valamennyire a lehetséges kilátásaidat.
Nagyon fontos: ne indulj ki mások példáiból. Se rokon, se barát, se elemzések itt nem számítanak. Neked a mai piacon a teljesen egyedi lakásodat kell eladnod. Egyáltalán nem biztos, hogy a te folyamatod a többiekéhez hasonló lesz. Ráadásul – számolva a teljesen természetes kognitív torzításunkkal – valószínűleg csak a te reményeidet alátámasztó történeteket, híreket hallod meg.
II. Először eladod az ingatlanod:
Ha nincs pénzed a foglalóra se, akkor nincs más út, mint előbb meg kell találnod a vevőd.
Ha nem készülsz fel, az alábbi problémában találod magad
Abban a kényelmes helyzetben vagy, hogy az adásvételnél már kaptál foglalót, esetleg első részletet, ráadásul látod, hogy milyen ütemezés szerint érkeznek hozzád a további összegek. Viszont ott van egy kiköltözési határidő, amin belül neked bizony át kell adnod az ingatlanod.
Nyilván ez egy nyomást jelent, és ha nagyon elhúzod a válogatást, akkor az alkupozíciód romlik, esetleg kapkodva döntesz a nem megfelelő mellett. Azzal is számolnod kell, hogy a te eladód is igényelhet akár 60-90 napot a kiköltözésig. Nyilván vannak azonnal költözhető ingatlanok is, de eléggé leszűkíted a lehetőségeidet, ha csak ezek jöhetnek szóba. Az új építésű lakásokkal szintén légy óvatos, hiszen általában csúszással adják át a lakásokat tulajdonosaiknak.
Lássuk, milyen lehetőségeid vannak a helyzet megoldására.
Az eladási folyamat alatt nézelődsz is
Mindenképp ezt szoktam javasolni ilyen helyzetben. Hiszen a nézelődések révén tisztul, hogy melyik környék megfelelő, és milyen lakásra, házra van igazából szükség. Mi az, ami nagyon fontos, amiből nem tudsz engedni. És mi az, ami jó lenne, de nem ragaszkodsz hozzá. Viszont nagyon fontos, hogy ne felejtsd el ez esetben a szerelemhez pénz kell. Bár találhatsz cuki eladót, aki a szavadra tartani fogja, de ebben ne igazán reménykedj.
Ha így jársz el, akkor az ingatlanod szerződés aláírását sokkal gyorsabban találsz megfelelő új otthont, hiszen már pontos(abb)an tudod, hogy mit keresel, hála a korábbi nézelődéseidnek. Az alkupozíciód is kiváló, hiszen gyakorlatilag készpénzed vevőnek számítasz, akinél nem kell 90 napot várni a bankra.
Hosszú birtokbaadást kérsz
Alkudj ki minél későbbi birtokbaadási időpontot. A legjobb a 6 hónap lenne, de a vevők többsége 3 hónapnál tovább nem hajlandó várni. Ha mégis, akkor készülj fel rá, hogy ez a kérésed meg fog látszódni a vételáron. Vagyis kevesebb lesz a potenciális vevőd és várhatóan alacsonyabb az eladási árad. Ha felkészülsz a folyamatra előre, akkor indokolatlan ezzel a megoldási lehetőséggel élned.
Visszabérled az eladott ingatlanod
Ebben az esetben lezajlik a megszokottak szerint az adásvétel és a birtokátruházás, ám köttök egy határozott vagy határozatlan idejű bérleti szerződést. Természetesen bérlet díjat kell fizetned, és vagy adott határidőre ki kell költöznöd, vagy a kiköltözés előtt a bérleti szerződés szerint szólnod kell a tulajdonosnak.
Ez egy kényelmes megoldás lehet, ha szeretnél időt a nyugodt kereséshez úgy, hogy nem kell feleslegesen költözni, és van olyan szerencséd, hogy a vevőd nem akar beköltözni a lakásba.
Átmenetileg rokonhoz vagy albérletbe mész
Ez is egy gyakori megoldás, hogy az eladó egyszerűen elmegy albérletbe vagy rokonhoz, és ennek nyugalmában keresi meg következő otthonát. Ha mondjuk van egy nagyon jó árat kínáló vevőd, de rövid határidővel szeretné átvenni a lakást, akkor érdemes alaposan megfontolni ez a lehetőséget, mielőtt nemet mondunk neki. Akár milliókkal többért el tudod adni neki, mint egy másik vevőnek
Albérletnél általában egy évet alá kell írni. Ezen időszak alatt békésen tisztázni lehet, hogy milyen is a megfelelő otthon, ki lehet választani a környéket. Itt megfontolandó, hogy előre egy évi albérlet kifizetését felajánlod, hátha úgy az albérleti díjat csökkenteni tudod. (Ugye most adtad el az ingatlanod, van erre pénzed.)
Javaslom a berendezés nélküli albérleteket, ahova viheted magaddal a bútoraidat. De raktár bérlése is egy egyszerű, könnyen kivitelezhető megoldást jelent.
Nagyon sok sikert kívánok!
Nagyon sok sikert kívánok neked, mind az eladáshoz, mind a vásárláshoz. Kívánom, hogy a kedved szerintire tudd alakítani mindkét folyamatot, és megvalósítsd a vágyott jövődet. Kérlek, légy kreatív, rugalmas és empatikus a folyamat során.
Ha úgy érzed, jó lenne átbeszélni a te egyedi helyzetedet egy hozzáértővel, válaszokat szeretnél kapni a kérdéseidre, úgy kérlek, jelentkezz be hozzám egyéni coaching alkalomra. Szeretettel várlak!
