Olvasási idő: 4,5 perc
Sokak várakozása az volt decemberben, hogy a fordulat itt van a küszöbön, és 2024 egy jelentősen jobb év lesz, mint a tavalyi szerény.
Bevallom, én nem voltam ilyen optimista. Nem láttam különösebb okot a változásra, bár tény, hogy számos nem várt fordulat jelentősen átalakította az életünket az elmúlt években. Az elmúlt évhez hasonló, talán annál valamivel élénkebb keresletű évre számítottam. De csak azért, mert az emberek már elkezdtek belefáradni a várakozásba, megtanultak együtt élni a pesszimistább hangulattal és kilátással.
De lássuk, hogy mit mutatnak az eddig elérhető számok az első félévről. Hogy láthassuk-kalkulálhassuk a folytatást – legyél akár a vevői, akár az eladói oldalon.
Sokak várakozása az volt decemberben, hogy a fordulat itt van a küszöbön, és 2024 egy jelentősen jobb év lesz, mint a tavalyi szerény.
Bevallom, én nem voltam ilyen optimista. Nem láttam különösebb okot a változásra, bár tény, hogy számos nem várt fordulat jelentősen átalakította az életünket az elmúlt években. Az elmúlt évhez hasonló, talán annál valamivel élénkebb keresletű évre számítottam. De csak azért, mert az emberek már elkezdtek belefáradni a várakozásba, megtanultak együtt élni a pesszimistább hangulattal és kilátással.
De lássuk, hogy mit mutatnak az eddig elérhető számok az első félévről. Hogy láthassuk-kalkulálhassuk a folytatást – legyél akár a vevői, akár az eladói oldalon.
Gazdaság
Mielőtt rátérnénk az ingatlanpiacra muszáj egy pillantást vetnünk a teljes gazdaságra, annak is fő mutatóira, hogy lássuk, mi az a környezet, amiben a piac most mozog.
1. Infláció
Az infláció drasztikus csökkenésen van túl. A KSH adatai alapján júniusban 3,7% volt már. Hogy ezt mit jelent? Azt például, hogy tervezhetővé váltak a hétköznapi kiadások mértéke a következő hónapokra is. Vagyis a potenciális vevők látják, hogy mennyire van szükségük a mindennapi életükhöz. Mivel nem szembesülnek hetente, havonta azzal, hogy a fizetésük egyre kevesebbet ér, így optimistább a hangulatuk, a világhoz való viszonyuk. Bátrabban mernek tervezni, akár nagyobb változtatásokat végrehajtani az életükben.
2. Munkanélküliségtől való félelem nem nőtt
További fontos tényező a vevőknél, hogy miként éreznek a munkájuk, munkahelyük stabilitásával kapcsolatban. Ugye te sem hoznál megy egy ingatlanvásárlási döntést, ha elbocsátástól vagy csődtől félnél? Ezért fontos erre is ránézni. Ebben a GKI van a segítségünkre, akik júniusi konjuktúraindexe alapján ebben a fél évben a munkanélküliségtől való félelem stagnált.
Tetszik? Akkor légy rendszeres olvasóm. Iratkozz fel hírlevelemre!
3. Kamatlábak a lélektani határ alá csökkentek
A bankok igazán motiváltak abban, hogy a pénzüket jól fizető embereknek adjanak, akik még ingatlanfedezetet is tudnak nyújtani. A javuló gazdasági kilátásokat látva, így elkezdték csökkenteni a kamatlábakat, ami így a lélektani határ alá tudott csökkenni: 6-7% körülre.
Mondanom sem kell, hogy így már könnyebben gondolkodnak az emberek hitelfelvételben. A használt lakásokra felvett hitelek összértéke igen jelentősen emelkedett az év első hónapjaiban az MNB májusi lakáspiaci jelentése alapján.
4. Reálbérek növekedése
Ahogy a legutolsó MNB lakáspiaci jelentése alapján a bruttó reál átlagkereset dinamikusan nőtt idén – feltehetően az év eleji szokásos bérkorrekcióknak köszönhetően. Idén januárban így átlagosan közel 14%-kal nőttek a bérek 2023 első hónapjához viszonyítva.
Mindez mit jelent? Azt, hogy a magasabb bér optimistábbá teszi az embereket, magasabb hitelt is tudnak felvenni, vagyis könnyebben hoznak meg vásárlási döntést.
Ingatlanpiac
De térjünk is rá gyorsan az ingatlanpiacra, hogy mi is történt ott. Kezdjük a kereslettel.
1. Keresések alakulása
A legnagyobb ingatlanhirdetési portál, az ingatlan.com adatai alapján az első negyedévben 20-30%-kal megnőtt a keresők száma náluk az előző év azonos időszakához képest. Ami nagyszerű jel, ám ez az érték fokozatosan csökkent, májusban 7% körül volt. A kollégákkal is beszélve a tavasz vége, a nyár bizony jelentősen csöndesebb, mint az év eleje.
2. Kereslet alakulása
A Duna House becslése alapján (DH Barometer 2024 június) a megvalósult adásvételek száma 2024-ben minden hónapban meghaladta az előző, gyatra évet. Ám az év eleji bíztató tranzakciószám stagnált, majd júniusban 10.000 alá csökkent.
Tehát elmondhatjuk, hogy előkerültek a vevők. Meglátásom szerint, az eddig kivárók, halogatók egy része megszokta az aktuális gazdasági-piaci környezetet, esetleg tarthatatlanná vált az aktuális élethelyzetük (tényleg kicsi volt már az otthonuk a 3 gyerekkel), vagy még gyorsan az aktuális árakon akartak vásárolni, mielőtt megindulnak az árak felfelé – ahogy azt többen is jósolták tavaly év végén.
3. Ingatlan árak változása
A téma, amire mindenki kíváncsi, amit szeretne előre látni! A hosszas előkészítés után eljutottunk ide.
De először foglaljuk össze az eddigieket a gazdaságról:
- a gazdaság nem hasít, de számos helyen javulás figyelhető meg
- hitelek elérhetőbbé váltak, bár a kamatok még a lélektani határ közelében mozognak
- az élet tervezhetőbbé vált a mérséklődő inflációval
- reálbérek növekedtek, ami nagyobb anyagi mozgásteret ad.
Valamint a keresletről:
- a potenciális vevőjelöltek elkezdtek nézelődni nagy számban
- a kereslet nőtt tavalyhoz képest, de stagnált, majd magához képest csökkent
Összefoglalva: a helyzet optimistább, mint tavaly, de azért még erősen óvatosak az emberek a nagy döntésekkel, költésekkel.
Az ingatlanárak ennek megfelelően – és itt egybecseng az MNB és a DH megállapítása – mérsékelten emelkedtek. No nem a hirdetési árak! Azok gyakorlatilag stagnáltak, az alku mértéke csökkent. (Ezért is tévhit az, hogy tudod az ingatlanod értékét annyiból, hogy nézegeted a hirdetéseket.)
4. Ingatlan árak alakulása a következő hónapokban
Nyilván mindenkit az árak jövőbeni változása érdekel, így megosztom veled, hogy nekem mi a várakozásom: meglátásom szerint a nyár a megszokottak szerint csendes lesz, majd ősszel megint lesz egy keresleti hullám, aminek köszönhetően egy vállalható év lesz az idei. Ennek megfelelően én a kínálati árak stagnálása mellett az alku mértékének további csökkenését várom.
5. Értékesítési idő
Ha eladó vagy, akkor bizony neked az is számít(hat), hogy mennyi idő alatt tudod értékesíteni az ingatlanod. Ez jelentősen függ az árazásodtól – többek között – így kérlek, vonj be értékbecslőt már az első meghirdetés előtt. Budapesten és környékén én is állok rendelkezésedre. (Egy korábbi cikkemben összeszedtem a legfontosabb 3+3 szituációt, amikor ne ezen spórolj.) Továbbá javaslom, hogy ismerkedj meg a home staginggel, amivel szintén gyorsítani tudod az értékesítésedet (az árad emelése mellett)
A DH júniusi elemzése alapján az átlagos értékesítési idő valamelyest csökkent az előző év júniusához képest. Ebből is látszik, hogy mérsékelt az eddig érzékelhető változás a piacon.
Összegzés
2024 első 6 hónapja valamelyes javuló tendenciát mutat az előző évhez képest. A lendületes fordulat – ma már kijelenthetjük – elmaradt és várhatóan nem is jön el idén. Ám a javulás, még ha enyhébb is, mint szeretnénk, látszik az adatokból.
A kereslet tavalyhoz képest élénkült, ennek folytatása – a nyári szünet után – várható. S várakozásom szerint az eddigi trend, vagyis a kínálati árak stagnálása és a megvalósult vételárak lassú növekedése lesz megfigyelhető az év második felében.
Ha szeretnéd átbeszélni egy hozzáértővel, hogy ti mit csináljatok ebben a változatlanul nem egyértelmű piaci környezetben, akkor kérlek, jelentkezz be egyéni ingatlan coachingra. Az esetek többségében egy alkalom is elég, hogy a jelenlegi helyzetből továbblendítselek titeket.
