Olvasási idő: 4,5 perc
Nem volt unalmas évünk 2022-ben. Számos körülmény megváltozott, melyeknek erőteljes hatása volt az ingatlanpiacon. Volt felívelés, növekedés, lassulás és csökkenés. Idén még jobban megállta a helyét a mondás, miszerint a változás az egyetlen állandó. De nézzük meg, hogy én mit láttam az ingatlanpiacról elsősorban budapesti tapasztalatok alapján.
Első negyedév
A növekvő infláció és az emelkedő kamatok sokakat motiváltak, hogy gyorsan hozzák meg a vásárlási döntésüket: vagy azért, hogy védjék pénzüket egy befektetési ingatlan segítségével, vagy még gyorsan éljenek az alacsonyabb kamatozású hitel lehetőségével. Az első negyedévi intenzív keresletet mindezek mellett a különféle egyedi állami juttatások is hajtották. Ennek megfelelően a kereslet dinamikusan megnőtt, amire természetesen az eladók áremeléssel reagáltak.
A szomszédban kitörő háború sokakat elbizonytalanított. Felmerült bennünk is egy esetleges megtorpanás, de az érkező ukrajnaiak kereslete kiegyenlítette, sőt akár meg is haladta azok számát, akik végül elálltak a vásárlástól a háború hatására.
Tapasztalatom szerint 10-15% emelkedést éltünk meg abban a néhány hónapban, de ennél magasabb is elképzelhető volt. Ráadásul a vevők a nyomásnak köszönhetően a szokásosnál sokkal gyorsabban döntöttek, így az ingatlanok hirdetési ideje összességében megrövidült.
Szakmai körökben már akkor beszélgettük, hogy ennek meglesz a böjtje az év későbbi részében. A mértékét akkor még nem láttuk, de abszolút számítottunk visszaesésre.
Második negyedév
A második negyedévben érezhető volt a lassulás. Az állami támogatások egy része, mint a Zöld Otthon Program és a Növekedési Hitel Program kifutott. Az infláció és vele együtt a megélhetési költségek, valamint hitelek kamatlába tovább nőtt. A háború réme és elbizonytalanító hatása szintén velünk volt.
A vevők még azért relatíve nagy számban kinn voltak a piacon, bár egyre csökkenő számmal. Egyre kisebb lett a hitelben gondolkodók aránya az érdeklődők között. S az eladók még tartani tudták ekkortájt az első negyedévben elért árakat, a vevők még elfogadták azokat.
Ám a felhők egyre sűrűsödtek ebben a negyedévben…
Tetszik? Akkor légy rendszeres olvasóm. Iratkozz fel hírlevelemre!
Nyár
A nyár nagyon csendes volt az ingatlanpiacon. Bár akkor is voltak érdeklődők, hiszen az ingatlanpiac a legrosszabb időkben sem áll meg, mert mindig vannak megoldandó élethelyzetek, mint válás, gyermek érkezése, öröklés, de – főleg az év eleji dinamikához képest – drasztikusan kevesebben voltak. Nem egy ingatlanközvetítő kollégától hallottam, hogy „egyszerűen nem csöng a telefon”.
Ha őszinte lehetek hozzád, nem is csodálkoztam ezen. A gazdasági bizonytalanság egyre nőtt. Az energiaárak emelkedésének tényét harsogta a média, amire még rátett a kormány rezsi csökkentés csökkentésére vonatkozó döntése. Továbbá változatlanul nőtt az infláció, vele a megélhetés költsége. Mindezek mellett pedig gyorsan keresztülvitt döntésekkel fűszerezte a kormány nyári napjainkat (pl: extra adók és KATA változtatás), amikre reagálni kellett. Az emberek nem az ingatlan kérdésükkel, hanem a mindennapjaikkal, a jövőjükkel és félelmeikkel voltak elfoglalva. Mindeközben gyakorlatilag lehetetlen volt tisztán látni, hogy mi várható, mire készüljünk… Ilyen helyzetben nagy döntés még nehezebben hoznak meg az emberek. (Inkább az a tapasztalat, hogy nem hoznak meg, hanem elhalasztják.)
Ilyen helyzetben és állapotban a többség nem hoz meg olyan nehéz döntést, mint ingatlan vásárlás és eladás. Aki már előbb meghozta a döntést az ingatlan eladásáról, és már hirdetett, az vérmérséklettől függően türelmesen vagy türelmetlenül élte meg ezeket a hónapokat.
Ősz
Lassan-lassan kibújtak az emberek a csigaházukból. Egyre több és több érdeklődő jelent meg a piacon, illetve egyre többen hozták meg az eladásra vonatkozó döntést. Ám az érdeklődők nagyon lassan döntöttötek. Sokan azt, hogy még kivárnak, és mégsem vásárolnak…
Ami egyértelmű változást jelentett, hogy a rezsiköltségek és a fűtési rendszer típusa és minősége szinte, ha nem minden érdeklődő fókuszába bekerült és döntést befolyásoló faktor lett. További újdonság volt az elmúlt évekhez képest, hogy az érdeklődők egyre növekvő része árcsökkenésre spekulált. Vagyis megjelentek a korábbi években elképzelhetetlen mértékű alkuigények, hiszen vesztenivalójuk nem volt, hiszen hitük szerint pár héten vagy hónapon belül ezen vagy akár még jobb áron tudnak majd vásárolni.
Az eladóknak három út állt és áll a rendelkezésére ilyen helyzetben:
- Odaadja annyiért, amennyit a piac aktuálisan hajlandó adni az ingatlanért. Röviden csökkenti az árat – akár már a hirdetési árat, hogy legyen érdeklődője. (Volt olyan eladó lakásom, ahol 10-15%-ot csökkentettünk a kicsit túlárazott nyári árhoz képest ezekben a hónapokban…)
- Mégsem adja el. Tapasztalatom szerint az eladók fejébe egyszer beírt számot nagyon nehéz módosítani, így bizonyos mértékű árcsökkenés felett inkább azt mondják, hogy ennyire nem fontos az eladás, akkor maradunk még itt. Akár még néhány évet is…
- Hirdeti változatlan áron, és vár. Nekik szintén nem fontos a pár héten vagy hónapon belüli eladás. Ha sikerül, örül, ha nem sikerül, azzal sincs gond. Vagy van gond, de makacsul ragaszkodik az árhoz, és nem hajlandó reagálni a piacra akár egy home staginggel kívánatosabbá tenni az ingatlant, akár árcsökkenéssel.
Az ingatlan.com-on a keresők száma ~30%-kal esett. A kereslet csökkenésével pedig arányosan megnőtt a hirdetési idő, és elkezdtek csökkenni az árak a motivált eladóknak köszönhetően.
Sokan mind az eladói, mind a vevői oldalon azonban kivártak, mert igazából még mindig nem látták tisztán, hogy mit hoz a jövő.
Ősz vége és tél kezdete
Az árak részben csökkentek, részben változatlanok maradtak. Tapasztalatom szerint, aki tényleg el akarta adni általában az árcsökkentést választotta és nem az ingatlan „tuningolását”. Az érdeklődők egy része változatlanul a további és kiterjedtebb árcsökkenésre spekulál, és nem riad vissza a jelentős alku kérésétől.
Az érdeklődők többsége a korábbi években megszokottnak megfelelően a jó vagy nagyon jó állapotú ingatlant keresi. Ám egyre több befektető nézegeti az ingatlanpiacot: az árak csökkenését látva ugyanis egyre jobb beszállópontokat látnak (de legalábbis remélnek). Ők hajlandók akár jelentős mértékben átalakítani és felújítani az ingatlant, így a szokásos kedvenc (1-2 szobás lakás) mellett megjelent az igényük a nagy alapterületű, energiahatékonytalan lakások iránt is.
Összességében valamivel élénkült a kereslet év végére.
Mit hoz 2023?
A cikk eddigi terjedelmére tekintettel a 2023-as várakozásaimat a következő blogbejegyzésemben fejtem ki, kérlek, ott folytasd az olvasást.
