Olvasási idő: 5 perc
Egy ingatlan, egy lakás vagy ház eladása bizony költségeket jelent az eladó számára. Ráadásul nem csak anyagi, hanem idő- és energiabefektetést is igényel. (Tapasztalatom szerint utóbbi kettőt mindig alulbecslik az eladók.) Lentebb részletezem, hogy mivel érdemes számolni, hogy ne érjen váratlan meglepetés.
A ki nem hagyható felkészülés
A te felkészülésed
Ha ismersz már, akkor tudod, hogy vesszőparipám a felkészülés. Fontos, hogy átlásd a teljes eladási folyamatot, és minden lépésnél tudd, hogy akkor ott milyen teendőid vannak, mire érdemes figyelni abban a fázisban. Ez természetesen legalább időráfordítást igényel, ám ha szeretnéd ezt teljes körűen és időhatékonyan megtenni, akkor egyéni ingatlan coaching keretében mindezt velem megteheted.
Ez az a fázis, amibe minden egyes betett perc többszörösen megtérül, hiszen rengeteg bizonytalanságot, félelmet, meglepetést és ijedt kapkodást megspórolni neked a későbbi fázisban.
Az ingatlanod felkészítése
Igen népszerűtlen szoktam lenni akkor, amikor azt mondom, hogy az ingatlan eladás első lépése a szanálás. Szinte mindig jön a válasz: „Majd, ha eladtuk, akkor kipakolok. Addig minek?” Ez azért tévút, mert a vevők egy szellős, átlátható, rendezett otthont keresnek maguknak, nem egy tárgyaktól túlzsúfoltat. Arról nem is beszélve, hogy az eladás utáni időszak akár igen rövid is lehet, akkor pedig kapkodás lesz. Igen, ez a fázis rengeteg időt, energiát felemészt, de lebegjen a szemed előtt, hogy ezeket a tárgyakat nem kell majd költöztetned, illetve az ingatlan szellősebb lesz, könnyebb lesz elpakolni. A kiszelektált dolgokat pedig vagy add el, ajándékozd el, vagy dobd ki.
A következő teendő az összes hiba megjavítása. Ne maradjon hiányzó burkolatváltó, logó kilincs vagy félig kijött konnektor. Még akkor sem, ha évekig jó volt az úgy. Százezres alkut jelenthetnek ezek az apró, ám macerás hibák, ha nincsenek elvégezve. Ezeknek a teendőknek sok esetben csak időköltsége van.
Elpakolás és nagytakarítás, és már készülhetnek is a vevővonzó fotók! Nyilván ez a fázis időigénye az ingatlan méretétől függően néhány órától a néhány napig terjed, amiben akár takarítónő is a segítségünkre lehet.
Ha fontos, hogy magas áron és gyorsan add el az ingatlant, akkor mindenképp érdemes bevonni egy home staging szakértőt. Magyarországon egyre népszerűbb a munkásságuk, és nem véletlenül. A segítségükkel igazán kívánatos lesz az ingatlanod. Az egyszeri tanácsadás díja 40.000-50.000 Ft körül mozog, ha ennél mélyebben szeretnéd bevonni őket, akkor egyedi árajánlatot adnak a feladatnak megfelelően.
Ingatlan értékbecslő díja
Az egyik legfontosabb kérdés egy ingatlan eladásánál, hogy mennyit adnak érte a vevők az aktuális piacon. Természetesen te is elkészítheted a magad elemzését, de készülj rá, hogy elfogult vagy a saját ingatlanoddal, illetve a becslésedet befolyásolja, hogy a beérkező összeggel milyen céljaid vannak. Az értékbecslő független véleményt alakít ki az ingatlanod árával kapcsolatban. Díjuk 25.000-40.000 Ft között kezdődik, de a végső árat befolyásolja az ingatlan mérete és az értékbecslő kiszállási díja.
Energetikai tanúsítvány
Az adásvételi szerződés kötelező mellékletét jelenti az ingatlanról készített energetikai tanúsítvány. Az ingatlan méretétől függően 15.000-30.000 Ft között szokott lenni az ára. Bár általában 1-3 nap alatt elkészül, célszerű nem utolsó pillanatra hagyni.
Az energetikai tanúsítványok 10 évig érvényesek. Ha nem volt komolyabb felújítás pl ablak vagy kazáncsere, akkor nem szükséges ezen idő alatt újat készíttetni.
Tetszik? Akkor légy rendszeres olvasóm. Iratkozz fel hírlevelemre!
Ingatlanmarketing
Ahhoz, hogy a vevők megtudják, eladó az ingatlanod, ahhoz hirdetned kell. Nyilván ez jelentheti azt, hogy mesélsz róla a barátaidnak, rokonaidnak és szomszédoknak, kiraksz egy posztot a közösségi médián, de sokszor ennyi nem elég. Olyan helyen kell megjelennie az ingatlannak, ahol az érdeklődők megfordulnak, és úgy, hogy észre is vegyék.
Ha ingatlanközvetítőn keresztül adod el
Az ingatlanközvetítő átvállal minden marketing és értékesítési költséget, így az ő kontójára készülnek a képek, kerül meghirdetésre és kiemelésre akár több portálon is az ingatlanod. Valamint ő fogadja az érdeklődők telefonhívásait, és akár az ingatlan bemutatását is önállóan lebonyolítja. Ha szakmáját magas színvonalon képviseli, akkor menet közben tájékoztat a piaci helyzetről, valamint kezeli az érzéseidet, gondolataidat (röviden: őrzi a nyugalmadat és biztonságérzetedet) megspórolva neked rengeteg időt és energiát. Várhatóan rövidebb idő alatt el tudja adni, és gyakran – köszönhetően a tárgyalási rutinjának – magasabb áron.
Igen, ennek a komplex szolgáltatásnak, kényelemnek és előfinanszírozásnak ára van. Általában a már megkapott foglalóból kerül kifizetésre az eladási ár 2-5% (+áfa)-t kitevő tiszteletdíja. Tudom, hogy ez nagy összeg, és elsőre talán aránytalannak érződik számodra. Ha valóban jó szakembert találsz, akkor megéri az árát, hiszen rengeteg időveszteségtől, idegeskedéstől és kétségtől óv meg energiát hagyva az életed többi részére.
Ha magad adod el
A legfontosabb javaslatom, hogy vonj be profi fotóst, és utána képekkel hirdess. Igen, ez bizony plussz költség, de a sikerességed alapját adják. Így nem pazarolsz el heteket, hónapokat a sikertelen hirdetgetéssel. A fotósok díja ingatlan méretétől és a távolság függvénye, az díjazásuk 20.000-25.000 Ft között kezdődik.
Ott hirdess, ahol a lehetséges vevőid vannak. A piacvezető az ingatlan.com portál, de számos másik hirdető portál is van. Jó ha tudod, hogy az érdeklődők alapvetően a nyitóképeket nézik meg, miközben fáradtan este görgetik az oldalt. Ezért szükséges, hogy mindenképp jó képeid legyenek, hogy megálljon rajtuk a szeme, és el tudja képzelni ott magát. Amennyiben kiemelést is használsz, ami szintén javasolt az érdeklődők minél sikeresebb elérése érdekében, természetesen extra költséget jelent.
Készülj arra, hogy nagyon sok ingatlanos fog hívni, ami sok idődbe kerül majd. Továbbá fontos tudatosítanod, hogy léteznek ingatlanturisták, komolytalan érdeklődők, akik csak felemésztik az idődet. Őket már a telefonban célszerű kiszűrni. Igazán időhatékony a bejárásokat egymás utánra szervezni. Az ingatlan mutatása az ingatlan méretétől függően 15-90 perc között szokott alakulni.
Ha 2 hónapig nem sikerül eladnod, akkor kérlek, jelentkezz be egy egyéni ingatlan coaching alkalomra, ahol átbeszéljük, mi lehet az oka a sikertelenségnek. Természetesen átbeszéljük, hogy milyen változtatások szükségesek.
Ügyvédi költség
Magát az adásvételi szerződést általában a vevő által hozott ügyvéd a vevő költségére készíti el. Ám érdemes lehet egy saját ügyvéddel átolvastatni a szerződés tervezetét a meglepetések elkerülése végett. Általában 1-2 órányi munkadíjat számolnak fel az ügyvédek ilyen tanácsadásért.
Költözés és lomtalanítás költsége
Amennyiben még ki kell üríteni az ingatlant, úgy felmerül ez a két költség, amik általában megdöbbentően magasak. Nyugodtan számolhatunk 6 számjegyű árajánlatokra. Nyilván az összeget befolyásolja a költöztetni vagy lomtalanítani kívánt mennyiség, és a távolság, amit majd a szolgáltatónak mennie kell. Utóbbinál még a lepakolási díjjal is számolnunk kell, míg előbbinél a bútorok szétszedése és szerelése jelenthet plussz költséget
Adófizetés az eladás után
Bizonyos esetekben szükséges személyi jövedelemadót fizetni az ingatlan eladását követően. A téma terjedelmére tekintettel a következő blogcikkemben írok erről részletesen.
Összefoglalás
A fenti költségek alapvetően lefedik az általában felmerülő pénz-, idő- és energiaráfordításokat, amik az ingatan eladási folyamatot jellemzik. Ha ezekkel számolsz, akkor nagyságrendileg helyes a számításod.
