Olvasási idő: 4 perc
Ingatlan eladása alapvetően adóköteles tevékenység, ezért érdemes már az eladási döntés előtt megismerni a vonatkozó adózási szabályokat. Szerencsés esetben adómentes az eladás, de akár a legnagyobb költségtételt is jelentheti a folyamatban, ezért érdemes már az eladási döntés előtt tájékozódni. Alábbi cikkben magánszemély ingatlan eladása utáni adóról lesz szó.
Az eladáskor felmerülő, további költségeket ebben a cikkben szedtem össze neked.
Adómentes ingatlan eladás
Először is kezdjük azzal, hogy mikor nem kell adót fizetned, hiszen akkor nem is szükséges ezen rész után olvasnod. Adómentes az ingatlan eladásod,
- ha a szerzést követő 5. évben vagy annál később adod el;
- ha az eladási ár alacsonyabb, mint az általad fizetett vételi ár;
- ha az eladási ár alacsonyabb, mint az általad fizetett vételi ár és a számlával igazolt költségek összege.
A jogszabály tartalmaz további speciális eseteket is, amikor adómentes lesz az ingatlan eladása. Ilyen többek között az a helyzet, amikor váláskor a házastárs megváltja a másik féltől annak tulajdonrészét.
Ingatlan eladás utáni adózás alapfogalmai
Érdemes tisztába kerülni az egyes fogalmak jelentésével az adószámítás előtt a félreértelmezések elkerülése végett.
Szerzés időpontja
Szerzés időpontjának az a nap minősül, amikor a mindkét fél által aláírt adásvételi szerződést benyújtották a földhivatalba. Öröklés esetén az örökhagyó halálának napját kell figyelembe venni.
Bevétel
A bevétel az ingatlan eladási ára, ami az adásvételi szerződésben szerepel.
Jövedelem
A jövedelem jelenti az adóalapodat. Ezt úgy kapod meg, hogy a bevételből, tehát a szerződés szerinti eladási árból levonod az alábbi, számlákkal igazolt költségeidet:
- megszerzésre fordított összeg, vagyis a vételár, mely az akkori adásvételi szerződésben szerepel
- megszerzéssel összefüggő költségek, pl.: ügyvédi költség, vagyonszerzési illeték
- értéknövelő beruházások pl.: nyílászáró csere, fűtés korszerűsítés, …
- eladással összefüggő költségek pl.: hirdetési költségek, fotózás díja, ingatlanközvetítő díja
Adó mértéke az ingatlan eladása után
Az ingatlan eladás után személyi jövedelemadót (szja-t) kell fizetni a kiszámolt jövedelemre, melynek mértéke 2022-ben 15%.
Tetszik? Akkor légy rendszeres olvasóm. Iratkozz fel hírlevelemre!
Adó kiszámítása
A jogszabály szerint a fizetendő adó mértéke függ attól, hogy a szerzés évéhez képest az eladás hanyadik évben történt. A korábbiakban kiszámított jövedelem jelenti az adóalapot.
- Amennyiben a szerzés évében (0. év) vagy a szerzést követő első évben adod el, úgy az adóalapodat a jövedelem 100%-a jelenti
- Amennyiben a 2. évben, úgy a jövedelem 90%-a az adó alapja.
- A 3. évben már csak a 60%-a.
- Míg a 4. évben a 30%-a.
- A korábbiakban írtak szerint az 5. évben és azt követően pedig adómentes az ingatlan eladása.
Nézzünk egy számítási példát.
Tegyük fel, hogy 2018-ban 25 millió forintért vettél egy ingatlant. A vásárláskori ügyvédi díj és az illeték összesen 1.125.000 Ft volt.
Ráköltöttél összesen 6 millió forintot: 5,5 millió forint volt a fűtéskorszerűsítés, a burkolás és a festés, míg 0,5 millió forintból különböző állagmegóvási és karbantartási munkákat fizettél ki. Mindegyik tételről megőrizted a számlát.
2022-ben pedig 37 millió forintért sikerült eladnod. Az eladási ár 3%-át, azaz 1.11 millió Ft-ot fizettél ki a közvetítőnek a munkájáért, más költséged az eladással kapcsolatban nem volt..
Tehát:
- Átruházás éve: 2022
- Bevétel: 37.000.000 Ft
- Szerzés éve: 2018
- Megszerzésre fordított összeg és a szerzéssel összefüggő egyéb kiadások: 26.125.000 Ft (25.000.000 Ft + 1.125.000 Ft a vásárlás és az akkor felmerült költségek összege)
- Értéknövelő beruházások: 6.000.000 Ft
- Értéknövelő beruházásokból az állagmegóvás költségei: 500.000 Ft
- Értékesítés költségei: 1.110.000 Ft
A fenti két évszámból kiszámolható, hogy a szerzéshez képest a 4. évben adtad el az ingatlanodat, vagyis a jövedelem 30%-a után kell majd befizetned a 15%-os szja-t.
Számítási képletünk: Jövedelem = Bevétel – Költségek
Tehát a 37.000.000 Ft-ból le kell vonnunk valamennyi költséget kivéve az állagmegóvásra költött összegeket. (Az összesen az ingatlanra költött 6 millió forintból így lejön 0,5 millió forint.)
Jövedelem = 37.000.000 – 26.125.000 – 5.500.000 – 1.110.000 = 4.265.000 Ft
Ennek a 30%-a az adóalap, vagyis 4.265.000 * 0,3 = 1.279.500.
Ennek a 15%-a a befizetendő adó, vagyis: 1.279.500 * 0,15 = 191.925 Ft
Ingatlan adó kalkulátor
A NAV oldalán találsz egy kalkulátort, ami elvégzi helyetted a fenti számítást. Fenn az adatok kiírásánál a kalkulátor elnevezéseit használtam, hogy azt puskaként tudd használni a kalkulátor használatakor.
A kalkulátor szintén azt az általános esetet veszi alapul, amikor magánszemély egy másik, nem családtag magánszemélynek adja el az ingatlanát. Kérlek, ezt vedd figyelembe a használatakor.
Adó bevallása és befizetése
A jelenlegi szabályozás szerint az ingatlan eladásából származó jövedelem bevallásának és befizetésének határideje az adásvételi szerződés földhivatalhoz való benyújtását követő év május 20-a. Vagyis, ha januárban adod el az ingatlanod, akkor jövő májusban szükséges a bevallást elkészítened, és az adót megfizetned.
Ha az ingatlan vételárát több részletben kapod meg, melyek esetleg áttolódnak a következő évre, akkor is az érvényes, hogy az ingatlan eladásából származó teljes jövedelem ahhoz az évhez tartozik, amikor az adásvételi szerződés bekerül a földhivatalhoz.
Adócsökkentési tippek
Nyilván felmerült olvasás közben a kérdés benned, hogy miként lehetne „megúszni az adófizetést”. Íme néhány ötlet:
Várj még az eladással
Amint láttad, egy-egy év között látványos különbség van abban, hogy mekkora összeg után számítja a NAV az adódat. Ha nem ősszel, hanem mondjuk következő év elején adod el, akkor lényegesen kevesebb adót kell majd befizetned – és azt is csak a következő évben.
Előszerződés
Ha mindenképp szeretnéd még ebben az évben eladni az ingatlanod, de szeretnéd csökkenteni az adódat is akkor az előszerződés lehet a te megoldásod – bár a vevői oldal ezt igazán nem preferálja (joggal). Mindenképp egyeztessetek ügyvéddel, hogy minden jogszerű legyen. Az előszerződést követően, a következő évben írjátok alá, és külditek be a földhivatalba az aláírt adásvételi szerződést.
Gyűjtsd össze a számlákat
Ha igazán előrelátó voltál a vásárlásnál, akkor most minden számlád összegyűjtve pihen egy dossziéban. Ha kevésbé vagy rendszerező típus, akkor esetleg itt-ott, a konyhában, a padláson és dolgozódban… Kérlek, szedd össze a számlákat mindenhonnan, esetleg kérj másolati példányokat pl az ügyvédedtől. Tudom, hogy nem prémium feladat, de gondolj arra, hogy mennyit spórolsz az adódon, ha ezt most megteszed.
Ha maradt kérdés még benned
Biztos forrást a NAV jelent, ha adókat érintő kérdésed van. Így, ha további kérdéseid merültek fel, esetleg speciális az eseted, akkor kérlek, hívd fel a NAV Infóvonalát vagy küldj nekik emailt. Ők biztosan tudnak felelni neked.